13.04.2021, 13:50 
— Александр, компания Knight Frank недавно сообщила, что каждый пятый россиянин с состоянием от $30 млн решил вложиться в 2021-м в покупку жилья, еще больше задирая и без того непомерные цены. А в целом жилье в Воронеже остается малодоступным, несмотря на госпрограммы; складывается впечатление, что все новостройки скупают миллионеры, чтоб сдавать его в аренду.
— Эти покупатели ошибаются, представляя себе рынок, которого нет и не будет. Может, в прошлом они сами снимали жилье, и это было трудно, а теперь купили, надеясь сдавать, и обнаруживают, что их квартира не особо кому и нужна.
Да что говорить о миллионерах. Самые обычные люди допускают эту ошибку.
Самый жесткий вариант — квартиру берут в ипотеку в расчете, что доход от найма с лихвой и всего за пару лет перекроет затраты, как это было в 90-х и нулевых. А сейчас доходы населения упали, экономической движухи нет, торговля падает, и ипотека + ЖКХ — это вешалка.
В новостройках арендаторов ищут в каждом подъезде. Вот купили вы 1-комнатную за 2 лимона, вложились в ремонт и обстановку. Выставили за 15 тысяч + ЖКХ. Повисела, снизили до 13, потом до 12 и в студенческий сезон с трудом сдали за 10.
По вторичке та же история. Мои старые знакомые с декабря сдают квартиру на Революции 1905 года, «советский» вариант, за 9000 руб. + ЖКХ. И с начала февраля - квартиру на Острогожской, тоже вариант 80-90-х, но за 8000. Никому не надо, кроме «групп риска».
И перспективы никакой: в плане аренды все будет объективно только ухудшаться. Основные признаки здорового рынка — мотивированность и прогнозируемость. Рынок может определяться спросом, если дефицита нет, или предложением, если дефицит есть. Это естественная цикличность его жизни, его система, логика, определяющая его баланс; какая бы сторона им ни управляла, рынок не теряет энергетику, его будущее легко прогнозируется, на нем можно выстраивать долгосрочный бизнес.
В 1998-2008 годах рынок Воронежа ломился от желающих вложить сюда просто умопомрачительные деньги и по всем направлениям бизнеса. Снимали квартиры и арендовали коммерческую недвижимость москвичи, иностранцы, ближнее зарубежье; мы просто не знали, где брать объекты для них.
С тех пор рынок идет на спад; спрос остался в прошлом, теперь он сезонный, студенческий — 1,5-2 месяца. В новостройках многие хотят сдавать, да мало у кого получается. И просто не выгодно. В лучшем случае со стандартной новой однушки с типовым обустройством можно получить 150-170 тысяч в год — это 450-500 тысяч за три года. Через три года, чтобы восстановить состояние квартиры и обстановки, надо 100-150 тысяч вложить. Остается 300-400 тысяч — при нынешней стоимости квартир это смешно, а риски присутствуют все три года. Понятно, что капитализация квартиры растет, но не факт, что так будет и впредь — вспомним 1998-й и лето 2014-го.
«Прогноз негативный»
— Сегодня энергия из воронежского рынка найма жилья ушла; он фактически лежит, и прогноз негативный. Причин тому много: льготная ипотека, экономический кризис, разорение малого и среднего бизнеса, сокращение миграции, низкие доходы населения, рост платежек ЖКХ, исход молодежи в Москву и за границу, закрытие Украины, да еще ковидом всех накрыло.
Конечно, можно рассматривать и то обстоятельство, что сама недвижимость выросла в цене. Но, это не ее природное свойство, а спекулятивное обстоятельство. На моей профессиональной памяти недвижимость трижды падала, причем дважды — просто катастрофически. Да и сейчас можно посмотреть, сколько 1-комнатная квартира 32 метра квадратных на той же улице Домостроителей стоила в долларах осенью 2013, в канун Олимпиады, и сколько она стоит в долларах сейчас. Если нравится радоваться стоимости в рублях, то и ладно. Но можно посчитать и не в долларах, а в пакетах молока, например, в килограммах сыра или стоимости литра бензина. Очень легко увидеть реальную картину, если отойти от рубля.
Во времена расцвета жилого найма в Воронеже обычной была ситуация, когда в семье дети уже заканчивали школу, а на свою квартиру их родители еще не накопили. Тогда у большинства было два варианта: или ютиться всем вместе, с бабушками и дедушками, папами и мамами, детьми и внуками по разным углам, или уходить в съемную квартиру надолго, а то и навсегда. Сегодня же гораздо проще: первый взнос по ипотеке вполне доступен, а сами платежи лишь немногим выше арендной платы. При этом человек платит за постепенный выкуп у банка своей квартиры, а не отдает деньги безвозвратно за чужую.
Фактически ипотека поглотила весь внутригородской спрос на аренду жилья.
«Транзитный» Воронеж
— Важный фактор — низкая привлекательность Воронежа для трудовой миграции. Местные заработки не впечатляют. Даже прописавшись здесь в селе, люди едут дальше, в Москву. Там спрос на аренду жилья чуть снизился из-за пандемии, но в Воронеже на таком уровне спрос был лишь в «золотые» нулевые.
В столице средняя зарплата — под 100 тысяч, но если убрать из нее «верхние» 1,5-2 миллиона человек, остальные живут довольно скромно. На Павелецком вокзале каждый может увидеть утром толпы небогато одетых людей, торопящихся на работу, — это и есть основная Москва, которая держится за зарплату 40-50 тысяч. В Воронеже за ту же работу платят 20-30 тысяч; снимать однушку здесь за половину доходов даже семейная молодежь не станет, если можно пожить у родителей или с их помощью взять ту же ипотеку.
Да, квартиры в Воронеже сдаются и снимаются, как дешевые, так и дорогие, но это сделки разовые. Они не системны, не имеют общих мотивов и никак не могут быть основой для рынка. Системность остается лишь у иногородних студентов, но и она сократилась по спросу, срокам и суммам, к которым готовы их родители.
Студенческий наем — пожалуй, единственное, что можно как-то прогнозировать с середины июля, когда в некоторых вузах уже занимаются единичные, целевые места и до максимума в начале августа, к публикациям общих списков поступивших. Затем спрос снижается и слегка оживает в сентябре за счет тех, кто решил не переплачивать за лишний месяц, а снять квартиру с начала занятий. На этом все.
Квартиру недалеко от вуза и адекватную по деньгам еще можно сдать за эти 1,5-2 месяца, а дальше — вряд ли. К тому же сегодня лишь часть студентов снимает квартиры. Во-первых, у вузов появились современные общежития, не такие криминально-спартанские, как в 90-х и начале нулевых. Хотя и в них получить место не так просто.
Во-вторых, родители просто покупают студентам квартиры в Воронеже благодаря той же ипотеке. Посмотрев первые пару семестров, что ребенок втянулся и справляется, ему берут в Воронеже собственное жилье — это выгоднее, чем снимать; к тому же после окончания учебы квартиру можно продать.
Могут возразить, что на ипотеку накладываются проценты банку, но эти проценты не сильно отличаются от реального уровня инфляции.
Коммерческая аренда
— Мы говорили о жилом найме; с коммерческой арендой происходит то же самое, что весьма обидно для Воронежа. У города объективно невероятно привлекательные условия для развития бизнеса и, соответственно, для мощного спроса на офисные, складские, торговые объекты. Воронеж лежит на всех мыслимых «караванных» торговых путях, здесь квалифицированное население, фактически – образовательный центр Черноземья, огромная доля молодежи среди жителей, транспорт прекрасный, объем свободных территорий нереальный, климат идеальный… Европа Кавказ, страны СНГ — практически рядом.
И это все работало. После дефолта 1998-го, ближе к 2000-му, город стал заполняться иногородним и иностранным бизнесом всех масштабов и направлений. Уже в 2002-м невозможно было снять в центре Воронежа приличный офис, найти на промзоне адекватный склад, а у любого магазина «красной линии» в центре, если утром съезжал арендатор, к вечеру выстраивалась очередь желающих взять его в аренду без торга, на любых условиях собственника. Сюда шли Сименс, Бунге, Пирелли, крупные и мелкие компании со всего мира, сюда вез деньги московский бизнес, Украина, Беларусь, Казахстан… К концу нулевых очень серьезно стали рассматривать Воронеж как свой хаб в центре России китайские компании…
И так было где-то до зимы 2008/2009 годов, когда на городской рынок коммерческой недвижимости легла первая тень мирового кризиса. Дальше все пошло на спад, а после 2014 года — и на обрушение. Не будем касаться причин, но сегодняшний рынок городской коммерческой недвижимости — слабое подобие рынка 15-летней давности. Хотя по качеству и обустроенности современное предложение на нем несравнимо с тем, что предлагалось в конце 90-х и нулевых годах.
Из города масштабно ушел мелкий и средний иногородний бизнес, ушла многочисленная Европа, ушла Украина, практически ушли Казахстан и Беларусь, иной выбор сделали китайцы. Сегодня в Воронеже множество перестроенных и вновь построенных гостиниц и офисных центров существуют с минимальной загрузкой, а из торговых центров, по моей оценке, не испытывают проблем с арендаторами только Галерея Чижова и Сити парк Град.
Разбирать причины обвала можно долго, в них много геополитики, никак не зависящей от Воронежа. Но в результате мы имеем сегодня низкий покупательский спроса населения при неплохой, достаточно современной и слабо востребованной коммерческой недвижимости. Как риелтор и почитатель незабвенных Ильфа и Петрова, скажу, что в Воронеже есть все классические признаки города, в котором не следует инвестировать деньги в коммерческую недвижимость: невероятное количество аптек, парикмахерских и изрядное множество похоронных бюро.
Советы воронежцам, желающим сдать свою квартиру
— Портал РБК в январе сообщил: в Воронеже в 2021-м будет выгодно покупать жильё! По данным «Авито», цены на квартиры в Воронеже в ноябре 2020-го были на 19% ниже средних по России, а стоимость долгосрочной аренды выросла за год на 10%, так что можно рассчитывать на хороший доход от сдачи в аренду купленного жилья. Этот вывод подтвердили эксперты ЦИАН: средняя «однушка» в Воронеже стоит ~2,4 млн рублей, а сдать ее можно за 13–14 тысяч руб./месяц; доходность — 7% годовых.
— Сегодня не стоит создавать объекты специально для сдачи в найм, инвестировать в них всерьез и рассчитывать на стабильный доход. И ни в коем случае не брать под это кредиты. Если покупаете новостройку ради сохранения денег – это понятно, но рассчитывать, что она станет приносить доход от найма, – нереально.
В сдаче купленной в Воронеже квартиры на вторичном рынке из старого фонда выгоды также практически нет, а рисков много. Простой пример: 1-комнатная «хрущевка» в 32 кв. м. в Юго-Западном районе. Вне студенческого сезона стоимость ее найма — 8000 рублей + ЖКХ. Максимум – 9000. Если нет стиральной машины, приличного санузла, или меблировка «советская», вероятность сдачи ее равна вероятности покупки выигрышного лотерейного билетика.
Допустим, она чудом сдана вне студенческого сезона приличным людям. За год собственник получит около 100 тысяч рублей. За три года – в районе 300 тысяч руб. + экономия на ЖКХ. Хотя квартиранты, живущие все три года, — большая редкость, так что у квартиры неизбежны периоды простоя. Но пусть будет максимум 300 тысяч. Чтобы квартира не пришла к разрухе, через три года в ней надо что-то поменять, купить, починить, восстановить; на это уйдет от 50 до 100 тысяч. В остатке — 200-250 тысяч плюс экономия на ЖКХ.
За последние полгода стоимость 1-комнатной «хрущевки» в Юго-Западном взлетела до 1,7–2 млн. Выходит, за три года найма получено 3-5% годовых от ее стоимости. Кроме того, при сдаче квартиры в аренду полно рисков: неадекватность съемщиков, порча имущества, затапливание соседей; могут неожиданно съехать, оставив ключи в почтовом ящике и долги по жировкам. И какой тут смысл? Такая же доходность — по депозиту в банке.
Я знаю немало собственников, которые купили квартиру, обставили ее и стали ждать квартирантов. Но получили «чемодан без ручки» с необходимостью платить за ЖКХ и налог на недвижимость, и в каждом подъезде каждой новостройки полно искренне удивляющихся: почему никто не снимает их однушку в Олимпийском квартале за 15000 + ЖКХ? После нескольких месяцев ожидания они снижают цену, но так же поступают и все их конкуренты.
Могут быть возражения, что в том же Олимпийском сдаются 1-комнатные квартиры и за 20 тысяч, и за 30 тысяч рублей. Сдаются, да. Но каждая из таких квартир изначально делалась «для себя», и исключительно по непредвиденным обстоятельствам ушла на сдачу. Ремонт и качество таких квартир-люкс несравнимы с массовым предложением. Сознательно же, под квартирантов, подобную недвижимость при воронежских ценах никто создавать не станет.
Лучше уж сильно упасть в цене и сдать квартиру тем, кто не особо состоятелен, но понятен, чем отдать ключи людям «непрозрачным» людям, от которых можно получить большие и малые неприятности. А законодательство сегодня не дает практически никаких возможностей выселения неадекватного, не исполняющего обязательства жильца иначе, чем через суд.
Публикацию подготовил Александр Ягодкин
В тему
Стоимость найма 1-комнатной квартиры по годам в типовой комплектации эконома, обычного состояния, с типовым для каждого времени оснащением, мебелью отнюдь не последних годов и поближе к центру.
Допустим: 1-комнатная, 32 кв. м, «хрущевка» где-нибудь Домостроителей, Урицкого, Ильича.
60-70 рублей помесячно – конец 80-х годов.
1000–1500–3000 рублей и многократно дороже по нарастающей поквартально/за полгода/за год – начало 90-х,
«Гайдаровские» реформы, инфляция.
$80-120 поквартально – с перехода населения на долларовые расчеты и где-то до августа 1998 года.
$40-50 поквартально – с осени 1998 года.
450-600 рублей поквартально – осень 2000 года.
2000-4000 рублей поквартально/помесячно – начало и середина нулевых годов.
7000-12 000 рублей поквартально/помесячно – конец нулевых годов.
9000–12 000 рублей помесячно – начало 10-х годов.
8000–10 000 рублей – сейчас.
Все это без учета коммунальных услуг, которые стали существенным обстоятельством и с 2010 года и со временем имеют все большее значение.