08.08.2023, 16:58 
C первоначальным взносом
На рынке ипотеки наблюдается чрезмерный рост. По данным Центробанка, с марта 2023 года в среднем за месяц ипотека росла на 2%, в июне рост составил уже 2,5%. В годовом выражении это плюс 27%. Притом что цены на квартиры огромные и продолжают расти.
Вторая проблема – ипотечные кредиты стало возможно получить фактическим банкротам, то есть людям, которые отдают по кредитам больше 80% своего дохода. Во втором квартале 2023 года доля таких заемщиков при долевом строительстве составила 39%, при покупке вторичного жилья – 43%.
В Центробанке решили предпринять ряд суровых мер, чтобы «остудить» ипотечный рынок.
С 1 октября 2023 года в России начнут действовать новые ограничения по ипотеке: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. Те, кто не сможет предоставить первоначальный взнос ниже 30% от стоимости жилья или ежемесячно платит от своих доходов свыше 60%, или просто получат отказы, или же условия по жилищным кредитам станут крайне невыгодными – ставка выше, страховка дороже.
Кто снижает ставки
Впервые за девять месяцев, 21 июля, Банк России поднял ключевую ставку на 1 процентный пункт, она достигла 8,5%. Повышение ключевой ставки позволяет крупным банковским игрокам снизить ставки по льготным программам и привлечь потенциальных заемщиков благодаря введению компенсации за недополученные доходы от государства. А грядущие ужесточения стали для крупных игроков еще одним триггером в игре на понижение.
Дело в том, что повышение ключевой ставки делает выдачу льготной ипотеки для банков более привлекательной, так как государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ставки из федерального бюджета. При этом формула компенсации завязана на ключевую ставку. Например, по льготной ипотеке на новостройки с господдержкой, которая была продлена до 1 июля 2024 года, в качестве ориентира и для расчетов компенсации установлена льготная ставка в размере 8%. Государство субсидирует разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и этим ориентиром.
Из-за роста ключевой ставки размер компенсации недополученных доходов для банков вырастет, что позволит крупным игрокам относительно безболезненно сделать скидку к действующим ставкам по госпрограммам в размере 0,5-0,7 п.п. для того, чтобы нарастить выдачи, уверен главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Согласно информации пресс-службы Сбербанка, с 4 августа изменены условия программы «Господдержка» (льготная ипотека на новостройки). Минимальная процентная ставка по этой программе составляла 7,3%. Теперь эта ставка должна упасть до 6%.
Банк также снижает процентные ставки по семейной ипотеке на 0,8 процентных пункта – до 4%, а по программе «Ипотека для IT» – на 1 процентный пункт – до 3%. Исходя из сообщения, пониженная ставка доступна при приобретении жилья у застройщиков-партнеров, являющихся участниками проектного финансирования банка.
ВТБ заявил о снижении ставок на 0,4-0,7 п.п. по всем программам с господдержкой еще в конце июля, но в рамках временной акции. Предложение о снижении действительно до 15 сентября. Минимальная ставка по «Ипотеке с господдержкой – 2020» в ВТБ теперь составляет 7,3% при условии комплексного страхования и использования цифровых сервисов в ходе сделки. Семейная ипотека предлагается от 5,3% (от 4,3% – для Дальнего Востока). По IT-ипотеке минимальная ставка – 4%.
С 1 августа по 14 сентября снижаются и базовые ставки по госпрограммам в банк «Дом.РФ» – на 0,2-0,7 п.п. Минимальные ставки при покупке квартиры составят 5% по семейной ипотеке (4% для жителей Дальнего Востока), 7% – по льготной ипотеке на новостройки, 4,1% – для IТ-специалистов.
Еще ниже предлагаются ставки в сегменте в сфере индивидуального жилищного строительства: 4,6% по семейной ипотеке (3,6% – для Дальнего Востока), 6,6% – по льготной ипотеке на новостройки и 3,7% – для «IТ-ипотеки». Но чтобы получить пониженную ставку, нужно быть зарплатным клиентом банка.
Заявил о снижении ставки по льготным ипотечным программам на 0,1 п.п. «Росбанк Дом». Снизил ставку по рефинансированию семейной ипотеки «Тинькофф» – от 4,7%. Снижение ставок по госпрограммам «в рамках совместных акций с застройщиками» планирует банк «Открытие».
«За чей счет банкет?»
У таких банков есть специальные программы субсидирования, которые позволяют им предоставлять финансовые льготы застройщикам и финансирование для их проектов, что дает возможность снижать процентные ставки. По мнению директора Центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаила Прилепова, снижение будет переложено в цену квартиры, которую устанавливает застройщик.
По сути, речь идет о механизмах «нулевой ипотеки» (0-0,1%), когда застройщик дает крайне низкую ставку при достаточно высокой стоимости жилья. Поэтому, соблазняясь на падение ставки, проведите анализ стоимости жилья в других сегментах.
«Во второй половине прошлого года застройщики пытались поднимать цены, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. В результате на рынке недвижимости сложилась сюрреалистичная ситуация: готовое жилье на вторичном рынке может стоить дешевле строящегося в той же локации и сравнимого качества, – говорят аналитики Индикатора рынка недвижимости. – Поэтому значительная часть спроса ушла с первичного на вторичный рынок, несмотря на отсутствие льготных ипотечных программ на «вторичке», покупатели предпочитают адекватные цены низким ставкам по кредитам.
Как результат – три из четырех заемщиков во втором квартале 2023 года взяли кредит на готовое жилье, соглашаются с выводами коллег специалисты Циан.Аналитики.
Эксперты Банки.ру считают, что до конца 2023 года рынок будет и дальше смещаться в сторону вторичного сегмента. К тому же требования к резервам по ипотеке на вторичном рынке хоть и тоже повысятся, но в меньшей степени.
Поэтому, если покупка жилья «горит», решать нужно сегодня. Если же вы планировали сделать это несколько позже, то сначала попробуйте накопить на первоначальный взнос и подождите, чтобы рынок «остыл», а требования смягчились.
ЦБ обещает снизить повышенные требования, как только ситуация нормализуется.