18.08.2023, 09:22 
Объединение участков в СНТ
«В процессе объединения двух участков в СНТ при наличии документов межевания по каждому из них потребуются ли еще геодезические работы на местности?»
– Да, в процессе объединения двух земельных участков обязательно составляется межевой план и устанавливаются границы нового объединенного земельного участка. Для проведения межевания объединяемых земельных участков собственнику исходных участков необходимо будет заключить договор подряда с кадастровым инженером.
В комплекс кадастровых мероприятий входят и геодезические исследования на местности с целью определения поворотных точек и координат местоположения объединенного участка, при этом на местности производят закрепление границ, устанавливая специальные межевые знаки.
Межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Также в процессе межевания получают акт согласования границ участка с соседями, которые извещаются о проведении такого согласования.
При объединении земельных участков у собственника исходных участков возникает право собственности на вновь образуемый земельный участок.
При этом исходные земельные участки с момента государственной регистрации права собственности на новый земельный участок прекращают свое существование.
Нужен акт согласования
«При межевании своего участка получил согласие соседа на границы, после его смерти его наследник начал межевание данного участка (участок был не отмежеван) для того, чтобы вступить в наследство. По заключению кадастрового инженера оказалось, что границы моего участка накладываются на границы участка соседа-наследника. Он подал на меня в суд иск о признании границы моего участка недействительной. Будет ли иметь в суде доказательную силу акт о согласовании границ, подписанный наследодателем соседа?»
– В суде каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Получается, что новый собственник соседнего участка (наследник) посчитал процедуру по межеванию земельного участка не соответствующей требованиям закона, и потому оспаривает межевой план данного земельного участка. Соответственно, оспаривается и содержащийся в нем акт согласования местоположения границы земельного участка, подписанный предыдущим собственником-наследодателем.
Автор вопроса отмечает, что акт согласования местоположения границ земельного участка был составлен на основании проведенного межевания с уведомлением и с согласия предыдущего собственника соседнего участка как смежного с ним землепользователя.
Для обоснования своей позиции в судебном процессе автору вопроса желательно предъявить в качестве доказательства подписанный акт согласования месторасположения границ с подписью предыдущего собственника смежного участка. Предоставив данный акт, автор вопроса сможет подтвердить юридический факт, что претензий по границам земельного участка у предыдущего собственника (от прав которого производны и права истца-наследника) не имелось.
Межевание для продажи необязательно
«У бабушки и дедушки был земельный участок. После их смерти суд разделил этот участок на две доли между моим отцом и его племянницей. Суд не обозначил границы каждому из владельцев участка. Сейчас племянница отца хочет выкупить его долю, но участок еще не межевали. Можно ли без межевания провести продажу доли участка отца?»
– Обозначением границ земельного участка суды не занимаются. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определением местоположения границ земельных участков, а также разработкой и составлением межевых планов занимается кадастровый инженер при выполнении им комплексных кадастровых работ. Для этого необходимо заключить с кадастровым инженером договор подряда на выполнение кадастровых работ.
К сожалению, в вопросе не указано, поставлены ли новые земельные участки, которые были разделены между наследниками в судебном процессе, на кадастровый учет и зарегистрировано ли в Росреестре право собственности наследников на вновь образуемые земельные участки.
В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), который вступил в силу с 1 января 2017 г., государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН.
Статьи 26 и 27 Закона о регистрации содержат исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора. Данный перечень оснований является закрытым, расширительному толкованию не подлежит. Такое основание, как отсутствие межевания участка и неустановление его границ, для приостановки или отказа в данных статьях не указано.
Подводя итог вышеизложенному, стоит отметить, что оформление сделки по отчуждению земельного участка без проведения его межевания (т. е. без установления местоположения границ земельного участка в кадастре недвижимости) не запрещено действующим законодательством, но при этом сам земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а право собственности продавца (отца автора вопроса) зарегистрировано в Росреестре. В рассматриваемом случае правоустанавливающим документом-основанием у продавца будет решение суда, вступившее в законную силу, на основании которого данные о земельном участке и его собственнике будут внесены в ЕГРН.
Но в дальнейшем у нового собственника, который приобрел участок без межевания, могут возникнуть разногласия с соседними землевладельцами о точной площади и о границах участка. Поэтому отметка в выписке ЕГРН по конкретному участку, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», может привести к земельным спорам. Уточнить границы участка лучше до проведения сделки, что позволит избежать земельных споров.