Выходя за границы: какие изменения ждут строительную сферу Воронежа?

Однако на достигнутом девелоперы останавливаться не собираются: регулярно анонсируются все новые проекты комплексов и целых кварталов. Нужны ли эти многоэтажки горожанам и какие требования предъявляют потенциальные покупатели к современным квартирам? О том, в каком направлении будет прирастать столица Черноземья, корреспонденту «Берега» рассказал вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин. 

- Мы анализируем ситуацию, которая складывается в строительном комплексе – в первую очередь, отслеживаем темпы возведения жилья и социальных объектов, коммерческой недвижимости. Эти показатели сравниваются с данными прошлых лет – так можно отметить те тенденции, которые влияют на воронежских застройщиков, особенно в довольно непростое кризисное время. 

Важно, что 2015 г. стал рекордным по темпам строительства жилья: компании сдали более 1 млн. кв. м. новых площадей. Таких объемов в Воронеже не строили даже в советские годы. 

Однако в соответствии прогнозами специалистов мы понимали, что неминуемо произойдет спад и темпы строительства снизятся. Важно было определить, насколько серьезной будет эта тенденция. Конечно, снижение показателей наблюдается, однако пока прогноз сдержанно-оптимистичный: мы ожидаем, что по итогам года спад может составить порядка 6-7% к уровню прошлого года. 

- Нет, до 1 млн. кв. м. застройщики, скорее всего, не дотянут. Но никто и не ставит задачу любой ценой получить этот миллион. Мы понимаем, что возведение жилья является основным сегментом строительного рынка, а объемы такой недвижимости определяются, прежде всего, спросом. Так, в настоящее время на рынке есть явный переизбыток предложения – для строителей это может оказаться негативным фактором, поскольку не исключено дальнейшее снижение стоимости недвижимости. Хотя для покупателей возможное падение цены – конечно, только плюс. Но строить жилье, которое не удается полностью продать – значит подвергать рискам и застройщиков, и покупателей, особенно это касается дольщиков. 

Городские власти, безусловно, заинтересованы в том, чтобы каждая компания, которая начала строить жилой дом, ввела его в эксплуатацию и выполнила свои обязательства перед дольщиками. 

- Безусловно. Мы отслеживаем ситуацию по этому направлению. Должен отметить, что в Воронеже, по большому счету, нет брошенных или замороженных строек жилья, где компании прекратили свою деятельность и не собираются завершать возведение объекта. Работают все, но, естественно, у одних это получается чуть более интенсивно, у других – чуть менее. Муниципалитет идет и на продление разрешения на строительство – но только при наличии достаточных оснований для подобного решения. В частности, застройщик обязан гарантировать своим дольщикам получение квартир, а банкам – возвращение займов. 

- В первую очередь мы отслеживаем дома, возведение которых вышло за установленные сроки – то есть продолжается дольше 2,5 лет. По нашим данным, таких объектов 15. Но анализ показывает, что не все данные площадки можно назвать проблемными. Есть сложные дома: например, многоэтажка на ул. Ленина, 43, где застройщиком выступает компания «Бизнесинвестстрой». Это здание стоит на учете, по нему проводится отдельная работа. 

Есть и другая категория долгостроев: объекты, от возведения которых застройщики не отказываются. Мы понимаем, что обязательства перед дольщиками по этим домам будут выполнены, но по различным, в том числе объективным, причинам компании просто не укладываются в отведенные сроки. 

Общая площадь жилых долгостроев - 188,1 тыс. кв. м. Это – всего 4,5% от общего объема возводимого на территории города жилья – цифра довольно небольшая, а если брать действительно проблемные дома, то процент будет еще меньше. Кроме того, с каждым из застройщиков, попавших в этот список, муниципалитет проводит отдельную работу. 

- Мы надеемся, что в 2017 г. не произойдет серьезного спада, потому что оценки риелторов и опросы, проводимые различными аналитическими структурами, свидетельствуют о росте продаж. Кроме того, по данным исследований, около половины воронежских застройщиков оценивают уровень спроса как достаточно хороший. К тому же мы постоянно общаемся с представителями компаний, интересуемся их делами: сегодня нет абсолютно негативного настроя, как это было в конце 2015 – начале 2016 гг., когда продажи просто остановились. 

Но большинство застройщиков понимает, что с насыщением рынка предложением требуется совершенно новый подход к жилищному строительству. Потенциальных покупателей интересуют комплексы, в которых не только качественно выполнены сами дома, но и есть достаточно развитая инфраструктура – это касается соцобъектов, озеленения, благоустройства. Без этого сейчас невозможно выдержать конкуренцию на строительном рынке. Поэтому многие компании разрабатывают интересные эксклюзивные предложения для клиентов: мы видим и тематические районы, наполненные собственными стилем и духом. Безусловно, такой подход мы всячески поощряем, поскольку это уже новый уровень культур жилой застройки. 

- Город не может быть одинаковым, поэтому мы поощряем различные стили, в том числе, и в архитектуре – иначе вся застройка будет «под одну гребенку», как это уже происходило и в советские годы, и в недавнем прошлом. Сегодня в оформлении домов проявляется гораздо больше индивидуальности, а тот факт, что кварталы отличаются между собой – думаю, от этого узнаваемость городских территорий повышается, а вместе с ней растет и уровень самоидентификации жителей внутри каждого отдельного квартала. Человек понимает, что он живет на территории, имеющей собственное лицо, особый дух, а не чувствует себя частью одного большого «муравейника». 

- Да. И эта тенденция будет только усиливаться – полицентрическое развитие миллионного города неизбежно. Нельзя, чтобы в своем жилье человек только спал, а все услуги – культурные, развлекательные – получал в центре мегаполиса. Горожанин должен иметь возможность удовлетворить все возникающие потребности – от интеллектуальных до торговых – там, где он живет. Недавно мы участвовали в Урбанистическом форуме в Москве, где была озвучена любопытная информация: опросы показывают, что до 50% жителей микрорайонов никогда не выезжают в центр столицы. 

- Вряд ли. Конечно, четкой статистики по этому вопросу в Воронеже нет, но я не сомневаюсь, что и в столице Черноземья достаточно высок процент жителей, которые предпочитают не покидать своего квартала или микрорайона. 

Я считаю, что современный город должен предоставлять человеку полноценный спектр услуг в шаговой доступности. Именно поэтому мы говорим сегодня о создании социальной инфраструктуры, полноценных зон отдыха, спорта и развлечений в рамках каждого жилого микрорайона. 

- На сегодняшний день в стадии строительства на территории города находится 3,133 млн кв. м жилья – это трехгодичная «миллионная квота». Понятно, что вводить в эксплуатацию все эти объекты компании будут постепенно. Однако статистика показывает, что ежегодно город может совершенно реально получать по 1 млн кв. м жилья от застройщиков, для них эти цифры совершенно не запредельные. Если ориентироваться на мощности представленных у нас компаний, то 1 млн. кв. м. – показатель абсолютно нормальный, а не рекордный. Например, только четыре компании, специализирующиеся на быстровозводимом, блочном  и крупнопанельном жилье, способны каждый год обеспечивать не мене 600 тыс. кв. м. А если прибавить к этому застройщиков, работающих с монолитом и кирпичом, мы получим куда более высокие цифры. Итоги 2015 г. доказали, что строительный комплекс Воронежской области является одним из самых сильных в Центральном федеральном округе. Нашим строителям по плечу и серьезные амбициозные проекты. 

Конечно, главный вопрос на сегодня – формирование спроса. Застройщики обязательно анализируют рынок, чтобы понимать, будут ли их предложения актуальны. Безусловно, некоторые опасения существуют, но говорить о каких-то глобальных проблемах не приходится. Спрос будет влиять на предложение: например, мы ожидали, что уже в 2016 г. произойдет существенный спад покупательской активности, а вслед за ним пойдет и резкое снижение объемов строительства. Но этого не произошло: сейчас спрос хоть и не на пиковом уровне, но сохраняется. 

Предсказать картину покупательских предпочтений на следующий год довольно сложно. С уверенностью можно сказать только одно – новые квартиры в Воронеже приобретают, в основном, не приезжие из сельской местности или из других городов (таких покупателей немного), а сами жители областного центра. Например, это люди, которые по каким-то причинам ютятся несколькими семьями в одной квартире – скажем, молодые пары с родителями – но делают все, чтобы получить отдельное жилье. Благодаря достаточно мощной поддержке ипотечных программ воронежцы эти задачи решают. До тех пор, пока будет эффективно работать этот финансовый инструмент и дополнительные программы господдержки отдельных категорий граждан – в частности, федпроект «Жилье для российской семьи» – спрос будет. Но без господдержки возможности покупателей, естественно, существенно сократятся – а значит, и объемы строительства резко снизятся. 

- Конечно. Работы на первых, стартовых площадках уже начались – можно посмотреть на квартал, ограниченный ул. 9 Января – Семилукская – Краснодонская. Также строители приступают к реализации проекта на ул. Пирогова – Крымская. Уже отобран по итогам торгов инвестор для реновации участка на пер. Политехнический. Думаю, что до конца года мэрия успеет проторговать еще как минимум три площадки, которые представляют интерес для потенциальных участников тендеров. 

Естественно, тратить средства на подготовку документации по участкам, для которых не найдется инвесторов, нерационально. Если не вдаваться в детали, должен отметить, что реализация программы по сносу и реконструкции ветхого жилья идет довольно тяжело: это связано с высокими затратами на строительство на этих участках. Кроме того, и прибыльность подобных проектов по сравнению с освоением свободных земель ниже. Но все больше компаний приходит к мнению, что серьезной альтернативы этой программе нет, так что надо вкладываться и развивать центральную часть города – здесь уже сложилась развитая социальная и инженерная инфраструктура, культурные точки притяжения. Это выгоднее, чем начинать проекты где-то на периферии. 

- Основные перспективы развития города определены Генпланом, причем на длительный срок. Например, развитие Шилово будет идти обязательно – в этом нет никаких сомнений. А вообще, мегаполис «выплескивается» за свои границы. Возьмем Отрадное: это часть Новоусманского района, но непосредственно прилегающая к городу. С другой стороны, сейчас активно развивается Яменское сельское поселение, в районе ТРЦ «Сити-парк «Град». Да, этот пункт тоже находится за чертой областного центра, но определенно входит в Воронежскую агломерацию. Так что основные векторы намечены, интерес к ним не угасает. 

Перед властью и застройщиками стоит несколько задач: во-первых, это должно быть качественное, комфортное жилье, способное привлечь покупателей. На мой взгляд, в данном случае необходимо найти некий компромисс между городской застройкой и домами в сельской местности. Второй момент – это обязательное сбалансированное развитие социальной инфраструктуры. Тема очень непростая: сохранить темпы возведения жилья, не превращая новые кварталы в обычные спальные районы. 

- Все новые проекты планировок, которые мы утверждаем на протяжении последних лет, обязательно предусматривают социальную «начинку»: детсады и школы. Таково требование губернатора Алексея Гордеева, правительства региона и мэрии – спальных районов без необходимой инфраструктуры появляться не должно. Скажу больше: мы в какой-то мере восполняем и те пробелы, которые были допущены ранее, в 1990-2000 гг. В ближайших планах – введение в строй детского сада на ул. Ломоносова. Этого объекта жители микрорайона давно ждали. Кроме того, в той же зоне предусмотрено и возведение школы – вблизи ПЖСК «Учитель». Мы рассчитываем, что ее строительство позволит полностью снять проблему нехватки мест в образовательных учреждениях на прилегающих территориях. В этом направлении планы сформированы и согласованы с депутатами городской и областной Дум. 

- Обычно строительство такого объекта занимает около двух лет. К сентябрю мы планируем запустить школу в микрорайоне «Дубрава», в квартале ВГУ. Следующая на очереди – школа на ул. Шишкова, где несколько застройщиков возвели крупный жилой массив. Затем – образовательное учреждение на Московском проспекте, в районе ПЖСК «Учитель». 

- Параллельно мы рассчитываем начать проектирование пристроек к нескольким действующим школам, где не хватает мест – например, в Тепличном, Шилово и Боровом. Наша основная задача – разработать проекты, с которыми Воронеж сможет претендовать на участие в федеральных программах, подтягивать финансирование. Естественно, только средств города для реализации столь масштабных и затратных проектов недостаточно. 

- Конечно, планы по выкупу образовательных объектов остаются, но масштабы этой программы значительно уменьшены. Связано это с тем, что в 2014 г. Воронеж, в частности, получил значительную сумму на эти цели из федерального бюджета. А сегодня ситуация не столь радостна. Но некоторые объекты, расположение которых будет согласовываться заранее, в программу МЧП включат. Так, ООО «ИП «К.И.Т.» сейчас возводит детский сад на Московском проспекте – когда строительство завершится, будет рассматриваться вопрос о выкупе объекта. 

- Нет. Более того, сейчас есть понимание того, что детсады застройщики все же должны возводить полностью за свой счет, а в дальнейшем либо передавать их городу безвозмездно, либо, как вариант, организовывать в них частные учреждения. Думаю, в скором времени мы будем переходить по детским садам на такие инвестпроекты. 

Конечно, строительство школ требует значительно более серьезных затрат, поэтому эти объекты рассматриваются для включения в программу, чтобы привлекать под них бюджетные средства. 

- Думаю, что ожидать массового строительства домов высотой более 25-30 этажей пока не приходится, но я уверен, что Воронеж неминуемо будет расти ввысь. Это эволюционный процесс: в разные годы город был трехэтажным, затем стало больше пятиэтажек, потом самыми распространенными стали 9-ти, 12-ти и 17-этажные здания. Пока мы не видим тенденции к тому, чтобы строители шли на снижение высотности жилья. Но здесь должен применяться дифференцированный подход. Скажем так: чем дороже земельный участок, тем больше вероятность возведения на нем высотки – чтобы окупить затраты. 

Хотя высотки бывают выгодны не только застройщикам, а зачастую и требуются с архитектурной точки зрения – они формируют градостроительные акценты. Иногда на строительство подобных зданий стоит идти, чтобы своеобразность Воронежа не терялась за ровной, однообразной застройкой.  

И если в центральной части мегаполиса действуют правила застройки, в которых этажность зданий жестко регламентирована, то инвесторам есть смысл обратить внимание на периферийные микрорайоны и примыкающие к городу сельские территории. Именно там необходимо искать новый формат жилья, в том числе снижать этажность. Согласитесь, ведь воронежцам вряд ли будет интересно переезжать из 17-этажного дома, скажем, в Советском районе, в такую же 17-этажку в Ямном. А если инвесторы предложат варианты со сниженной высотностью, проект сразу станет более привлекательным для покупателей.