25.01.2022, 09:23 
Через год, ввиду окончания действия государственных программ льготной ипотеки, спрос на ипотечные займы в России упадет на 20%, спрогнозировали аналитики агентства ИНКОМ-Недвижимость. «Рынок недвижимости опять может стать рынком покупателя, если застройщики вместе с банками не продолжат сотрудничество по субсидированию ипотеки», – констатировали эксперты.
УДВОЕНИЕ СО ЗНАКОМ МИНУС
Нам доводилось писать о начале льготно-ипотечной эпопеи в Воронеже. Она стартовала в марте 2015-го, и ставка по ипотечному кредиту тогда была около 12%. Но этого оказалось достаточно, чтобы в тогдашний кризис спасти ипотечный рынок от обрушения: в результате принятия решения о субсидиях количество ипотечных договоров после резкого спада выросло в два раза!
Прошлый год стал периодом торжественного прихода уже не 12-, а 5-7-процентной ипотеки. Вдвое меньше стартового значения! За девять месяцев 2021-го (более свежих данных пока нет) воронежцы получили свыше 21,6 тыс. ипотечных кредитов, в том числе более пяти тысяч по сниженной процентной ставке. Это на 13% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
Казалось бы, настали дни, о которых семь лет назад тысячи воронежских молодоженов могли только мечтать. Но льготный разогрев рынка имел и свою негативную сторону. Цены на новостройки в Воронеже за 2021 год выросли на 35% (в стране – на 33%). Конечно, имел место беспрецедентный рост себестоимости строительства, в первую очередь материалов и рабочей силы – из-за мировой конъюнктуры и оттока гастарбайтеров. И все же роль доступной ипотеки нельзя недооценивать.
Сегодня в области наметилось снижение популярности ипотеки. Если во втором квартале воронежцы взяли более 8,3 тыс. кредитов, то в третьем – всего 7 тыс. Адекватным образом снижались и объемы кредитования – с 19,3 млрд до 16 млрд руб.
УСТАМИ ЭКСПЕРТА…
Что будет в 2022 году? Некоторые эксперты рынка недвижимости предполагают, что после изменения условий жилищного кредитования с господдержкой спрос на квартиры и их цены начнут снижаться. Другие утверждают: цены на новостройки вырастут еще на 10%.
Какие тенденции возьмут верх? «Горком36» обратился за комментарием к генеральному директору АО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» Сергею Князеву.
– В 2021 году именно ипотека стала главной движущей силой рынка жилья, – рассказал эксперт. – Льготная и семейная программы, финансируемые из бюджета, помогли радикально снизить стоимость кредита. К середине 2020 года средняя ставка снизилась практически до 7% годовых, что на 3% меньше, чем годом ранее. К началу 2022 года ставки откатились до уровня февраля 2020-го и ипотечный рынок установил несколько рекордов, в том числе по объему выданных кредитов.
Но дело не только в субсидиях. В начале 2020 года Центральный банк понижал ключевую ставку, пытаясь в первую очередь поддержать первичный рынок жилья – локомотивную отрасль экономики. Ведь чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и, соответственно, ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам.
И вдруг происходит резкий поворот. «Мы пока еще недобрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году», – заявила 17 декабря глава Центробанка Эльвира Набиуллина – и ключевая ставка была поднята снова.
– Предпосылок для снижения не наблюдается, таким образом, рынку нужно привыкать жить в новых реалиях, – констатирует Сергей Князев. – Но льготные продукты по-прежнему поддерживают рынок первичного жилья. По льготной ипотеке ставки начинаются от 5,7%, по семейной – от 4,4%. Но цены на недвижимость продолжают расти, что может способствовать повышению ставок по этим продуктам, а возможно, даже и отмене какого-то из них.
Можно добавить в список льготных дальневосточную и сельскую ипотеки. Какую из них секвестируют первой?
ВЕСНА ПОКАЖЕТ
– Первый квартал всегда является более спокойным на рынке недвижимости, – резюмирует Сергей Князев. – Но ко второму или третьему может снова начаться рост спроса. Очередным стимулом роста рынка ипотеки в условиях пандемии становится сегмент ИЖС. Все это может подвигнуть Центробанк к новой индексации ставок. Так что сейчас, возможно, лучший момент для населения приобрести жилье в ипотеку, особенно по льготным программам.
За год люди привыкли к низкой ставке по ипотеке. Так же, как привыкли к комфортным ценам, обеспеченным трудом гастарбайтеров. Одно утешает: государство убедилось, что субсидирование ипотечных программ выгодно не только народу, но и бюджету. В любых условиях.