04.04.2019, 12:08 
Вот уже лет десять подряд к 1 июля – почему-то именно к экватору строительного сезона – законодатели готовят отрасли очередную встряску. Стратеги то изменяли нормативы лицензирования, то отменяли их «совсем», внедряя саморегулирование, то придумывали «строительное ОСАГО» – но никакие июльские новеллы не помогли избежать появления новых обманутых дольщиков. Волна снова начала подниматься с нынешним кризисом.
Дорогостоящие конструкции
И вот грядет реформа реформ: отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Ее, ввиду особой радикальности, растянули аж на два «первых июля»: в прошлом году начался переходный этап, а 1 июля 2019 года стартует этап окончательный и бесповоротный.Теперь покупатель не будет выкупать долю в строящемся доме, а помещать деньги на специальный счет – до пуска МКД в эксплуатацию.
Нормальный ход. Чтобы застройщик не растратил впустую деньги, ему не надо давать их на руки!
Под залог долевых взносов граждан застройщик может получить кредит на строительство. Но может и не получить. Банк более требователен, чем рядовой дольщик, к параметрам финансовой устойчивости застройщика. И это несет фатальную угрозу небольшим компаниям. У китов отрасли другие риски – они привыкли строить комплексно, целыми кварталами, а им теперь разрешат строить единовременно только один дом. Этак и самим недолго скатиться в разряд «малых».
И вот тут подивишься хитромудрости игроков из воронежского строительного ТОП-5, успевших наплодить десятки «дочек». Каждая возьмет на подряд по дому – и процесс квартальной застройки возобновится в прежнем формате...
10 на 10
При этом жизнь на стройплощадках не замирает, более того, темпы строительства ускоряются с каждым днем. Увы, это лихорадочное ускорение. Крупнейшие воронежские компании в прошлом году сумели по максимуму запастись земельными участками и где возможно начали их застраивать, стараясь до 1 июля выполнить максимальный объем. Но, кажется, по всем объектам успеть сделать это невозможно.
Эти риски горячо обсуждали участники рынка на мартовском собрании Союза строителей. По новым нормативам 30% готовности зданий дает право застройщикам достроить его по законам долевки. Воронежское сообщество выступает за формулу «10 на 10» – 10% готовности дома (это примерно уровень цокольного этажа) при 10% готовых договоров долевого участия – и направило такое предложение в Минстрой. Кстати, московское правительство пролоббировало для столицы именно принцип «10 на 10»…
По данным областного департамента строительства, сегодня в регионе на условиях долевого участия строятся 126 многоквартирных домов (68% от всего объема). Из них 54 дома имеют готовность 30% и выше, 53 МКД – от 10 до 30%, остальные – менее 10%, и это главные представители «зоны риска».
Все относительно
Вице-премьер областного правительства Сергей Честикин на вышеупомянутом собрании выдвинул предложение, которое можно без всякой лести назвать гениальным: «…разрешить работать напрямую с дольщиками нашим застройщикам, которые участвуют в программе расселения из ветхого жилья. Это был бы хороший стимул к освоению расселяемых территорий».
При этом риски работы на «ветхих» территориях, по убеждению вице-премьера, не вырастут: в капиталоемкую программу расселения по определению могут войти только мощные и устоявшиеся компании.
Необязательно создавать на какой-то площадке тепличные условия. Достаточно, если другие площадки таких условий лишатся. Это то, что называется «нет худа без добра». Увы, времени для обсуждения здравых предложений остается мало.
Лето покажет
С началом лета эксперты прогнозируют волну реорганизаций, слияний, возможно, и банкротств: федеральные эксперты утверждают, что с рынка уйдут до 30% игроков. Но в Воронеже еще никто из региональных строителей не сказал: мы сдаемся, мы уходим. Никто не объявил о слиянии или кооперации малых предприятий.
При этом на недавней планерке в мэрии Воронежа отметили, что за полгода было выдано всего 6 тыс. разрешений на строительство 36 тыс. кв. м. Ранее подобных документов фирмы получали вдвое больше за один только месяц! Все ресурсы брошены на преодоление «июльского рубежа», вкладываться в неизвестность желающих мало.
Уже сегодня ясно, что ни в 2019-м, ни в 2020 году мы не сможем выполнить план прироста жилой «квадратуры». А к «квадратам» привязаны и суммы средств, выделяемых на социалку. Сегодняшний рекорд строительства школ и детских садов в Воронеже во многом подготовлен трехлетним рекордным марафоном жилстроительства, масштабы которого превзошли достижения ударных пятилеток. А что будет дальше? Ну не могут же федералы одной рукой давать миллиарды, а другой – отнимать их за заведомо невыполнимые показатели! Или могут?
КОММЕНТАРИИ
Андрей Соболев, гендиректор ДСК:
– Наше предприятие дальше всех продвинулось по пути новой реформы и больше всех успело испытать на себе ее «прелести». Кроме дополнительных финансовых нагрузок, резко выросла нагрузка административная. Число проверок примерно утроилось – надзорные органы проверяют и перепроверяют чуть ли не каждый договор долевого участия. А новые формы отчета, которые нужно будет сдавать, настолько сложны и громоздки, что придется или хитрить, или увеличивать штаты.
Владимир Астанин, глава Союза строителей Воронежской области:
– Да, в прошлом году нам удалось поддержать рекордный показатель в 1,7 млн кв. м жилья – падение по сравнению с 2017 годом составило доли процентов. Но произошло это во многом за счет индивидуального жилищного строительства. Резерв ИЖС, с помощью которого в последние пару лет поддерживался рекордный уровень жилстроительства, расти уже не будет, так как он обусловлен приближением конца дачной амнистии: многоквартирный сектор начнет падать уже в этом году. Если два-три года назад в стадии строительства постоянно находилось 2,5-3 млн квадратных метров жилья, то сейчас – всего 1,5 млн. Судя по всему, впереди нас ждет пик спада жилищного строительств – и он придется на 2020 год.