13.10.2026, 08:21 
Консультации проводили специалисты трех ведомств: Управления Росреестра по Воронежской области, филиала ППК «Роскадастр» по Воронежской области и Нотариальной палаты региона.
НЕТ границ – нет сделки
Первой к регистратору обратилась жительница Воронежа Татьяна Сергеевна, которая планирует купить жилой дом и земельный участок. Ее интересовало, должен ли земельный участок быть отмежеванным?
Главный специалист-эксперт отдела регистрации недвижимости жилого назначения Росреестра Оксана Сурина пояснила, что для сделки с земельным участком (купля-продажа, дарение, обмен) его границы должны быть установлены, то есть проведено межевание, а сведения о них внесены в ЕГРН. С 1 марта 2025 года это стало обязательным условием, если в реестре нет координат границ, Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности.
Перед сделкой обязательно нужно проверить, проведено ли межевание. Это можно сделать через Публичную кадастровую карту (НСПД) на портале nspd.gov.ru, где требуется ввести кадастровый номер участка. Если границы установлены, контур будет отображаться. Если нет – появится надпись «без координат границ». Также можно заказать выписку из ЕГРН на земельный участок. В ней будет указано, установлены ли границы.
Соседи захватили «квадраты»
Виктор Григорьевич пришел на прием с непростой ситуацией. Ему вместе с двумя соседями принадлежит по 1/3 жилого дома и земельного участка площадью 580 кв.м. Но на деле соседи занимают больше 450 «квадратов» – то есть гораздо больше, чем им положено по долям. Пенсионер хотел узнать, можно ли привлечь их к ответственности за самовольное занятие части его земли?
Земельный инспектор Росреестра Павел Головин объяснил: если земля принадлежит гражданам на праве собственности – пусть даже и в общей долевой, – ее использование не нарушает земельное законодательство и не считается самовольным занятием. В данном случае мужчина просто не согласен с тем, как соседи пользуются общим участком.
Когда договориться по-добрососедски не получается, спор о порядке пользования землей решается в суде – такое право закреплено ст.64 Земельного кодекса Российской Федерации.
«Архивная» земля
Галина Петровна обратилась к нотариусу, чтобы вступить в наследство на земельный участок, но выяснилось, что наследуемый участок числится «архивным». Как быть?
Специалист-эксперт отдела повышения качества данных ЕГРН Росреестра Олеся Перелыгина пояснила, что часть 3 статьи 70 закона №218-ФЗ дает Росреестру право в одностороннем порядке снять земельный участок с кадастрового учета, но только при двух условиях: участок поставили на учет до 1 марта 2008 года (это так называемые «ранее учтенные» объекты) и в ЕГРН нет сведений о его правообладателях.
Здесь важно понять: даже если у гражданина на руках есть свидетельство о праве собственности, выданное в 90-е, или государственный акт на землю – формально участок может попасть в категорию «архивных».
Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо регистрировать ранее возникшее право. Если право на землю возникло до 1998-1999 года (на основании старого свидетельства, акта или постановления администрации) и оно до сих пор не оформлено по правилам современного закона №218-ФЗ, необходимо подать заявление о государственной регистрации ранее возникшего права. Это бесплатная процедура (госпошлина за нее не взимается согласно Налоговому кодексу РФ). Для этого нужно прийти в МФЦ с паспортом и оригиналом старого документа на землю. Как только регистратор внесет ваше имя в ЕГРН, участок автоматически получит иммунитет от снятия.
Если же участок уже сняли с учета, то знайте, что это не уничтожение вашего права собственности. Ваше право сохраняется, но оно лишилось своего главного признака – кадастрового номера. Вам необходимо пройти процедуру постановки на учет в статусе «ранее учтенного объекта».
Нет на карте
Зоя Ивановна рассказала, что недавно они с мужем сделали межевание участка и получили от кадастрового инженера документы и диск. Через два года решили продать участок, но тут выясняется, что на публичной кадастровой карте он отображается без границ. Как такое возможно и что нужно сделать, чтобы исправить ситуацию?
Начальник производственного отдела филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Воронежской области, кадастровый инженер Татьяна Мельник объяснила пенсионерке, что сведения о границах земельного участка отображаются на Публичной кадастровой карте только при наличии таких данных в Федеральной государственной информационной системе Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). Если сведения о границах земельного участка во ФГИС ЕГРН отсутствуют, то собственнику данного участка необходимо обратиться в МФЦ, чтобы подать заявление в Росреестр на учет изменений объекта недвижимости с приложением межевого плана и необходимых документов.
После проведения учетно-регистрационных действий информация о границах появится на Публичной кадастровой карте на портале «Национальная система пространственных данных».
«Генеральная доверенность»
Вместе со специалистами по кадастровому учету помогали старшему поколению разобраться в сложных жилищных, наследственных и имущественных ситуациях представители нотариального сообщества – нотариусы Мария Кутовая и Алла Струкова.
К нотариальному сообществу обращались в основном по вопросам оформления наследства, а также граждане интересовались порядком составления завещания наследования и вопросами дарения недвижимого имущества.
Так, Александр Викторович хочет оформить генеральную доверенность, чтобы родственник мог решать все вопросы за него. Мужчина интересовался, что это за документ и обязательно ли заверять его у нотариуса?
Специалисты Нотариальной палаты объяснили, что в российском законодательстве термина «генеральная доверенность» нет. Так в быту называют документ, дающий представителю широкий круг полномочий: продавать и сдавать недвижимость, распоряжаться финансами, представлять интересы в суде, госорганах и банках, получать документы и многое другое.
В ключевых случаях без нотариуса не обойтись: при распоряжении недвижимостью (продажа, дарение, регистрация прав); при совершении сделок, требующих нотариальной формы (например, залог при подаче документов на государственную регистрацию прав); при выдаче доверенности в порядке передоверия – здесь нотариальное удостоверение обязательно, даже если основная доверенность была простой.