10.08.2018, 10:15 
Вице-мэр Воронежа по градостроительству – о застройщиках, развитии города и будущем Генплане.
В канун Дня строителя, традиционно широко отмечаемого в Воронеже, «Горком36» побеседовал с заместителем главы администрации города по градостроительству Виктором Владимировым.
– Как бы вы коротко охарактеризовали современное состояние градостроительной отрасли в Воронеже? Что это – упадок, застой, подъем?
– Если одним словом – стабильность. Перед первым июля, когда вступили в силу поправки в федеральное законодательство о долевом строительстве, был серьезный наплыв получения разрешений на строительство. То есть застройщики все свои «заначки» – участки, освоение которых откладывали на более поздний срок, – пустили в дело: оформили проектную документацию и постарались получить разрешение на строительство. Поэтому застоя мы не видим ни по документам, ни воочию: если выглянуть в окно, вы увидите множество работающих подъемных кранов. То есть стройки пока идут. Как долго все это будет продолжаться и какими темпами? Полноценный анализ можно будет сделать ближе к концу года. Все-таки строительство – вещь довольно инерционная: объекты, заложенные несколько лет назад, все равно будут достраиваться и сдаваться, несмотря ни на какие сложности, ведь в них уже вложены серьезные средства. А вот будут ли начинать новые объекты – посмотрим.
– Когда, по-вашему, можно будет дать оценку тому, как отразились на воронежской отрасли поправки в закон о долевом строительстве?
– Надо поработать в новых реалиях, чтобы судить о том, кто и как адаптировался к этому закону. Пока вопросов больше, чем ответов. Мы планируем в ближайшее время провести на областном уровне большое совещание с участием крупнейших банков, с нашими строительными компаниями, которые озвучат свои проблемы, возникшие за первый месяц работы нового закона. Там есть много вопросов, в том числе по открытию спецсчетов. Пока, кажется, в большей степени к новациям оказались не готовы даже не столько строители, сколько именно банки. Для них все это тоже ново и не до конца понятно. Большой банк – это сложная структура. Они, наверное, даже менее гибки, чем застройщики.
– В Воронеже на протяжении последних лет говорят о необходимости развития застроенных территорий. Когда к вам обращались за разрешениями на строительство, шла ли речь о реновации старых городских кварталов?
– У нас развитие застроенных территорий осуществляется согласно муниципальной программе. Но бывают случаи, когда застройщики просто выкупают старые квартиры, расселяют людей, а на месте их домов возводят новые здания. Благодаря федеральной программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья произошла своеобразная санация территорий. Те участки, которые прежде были невыгодны застройщику, стали рентабельными. К примеру, на одном гектаре стояло пять домов общей площадью 2 тыс. кв. м. Понятно, что застройщику расселить 2 тыс. «квадратов», предоставив 3 тыс. «квадратов» (поскольку приходится предоставлять немного больше площади), получив за это всего гектар земли, – невыгодно. А после того, как из этих гипотетических пяти домов три было расселено за счет бюджетных средств, экономика для строителей получается куда интереснее, тем более что эти территории обычно находятся в привлекательном месте. В таком случае застройщик, оценив свои возможности, заходит туда и занимается расселением. У нас есть конкретные примеры. Один из наиболее значимых в моем понимании: район между проспектом Труда и Солнечной. Туда зашла компания «ЖБИ2-инвест». Они уже возвели многоэтажное здание, куда переселяют большую часть людей, оставляя их в привычном квартале проживания, и получили разрешение на строительство еще двух позиций. Они собираются развивать весь квартал, заниматься расселением порядка 20 тыс. кв. м. Это очень серьезный объем.
– О каком количестве людей идет речь?
– По приблизительным расчетам, можно говорить о почти тысяче человек. А вообще программа развития застроенных территорий, я бы сказал, небыстрая. Надо понимать, что дома не растут как грибы. Процесс растягивается на несколько лет, но движение идет. И жители кварталов, попавших под реновацию, это видят. Видят, как их соседи вселяются в новые квартиры, и живут надеждой на улучшение своих условий.
– Есть еще тема, о которой не очень охотно говорят, но очевидно, что снижение покупательской способности населения отразилось на отрасли. Доводилось слышать, что до трети новых квартир стоят непроданными. Могут ли сами застройщики повлиять на эту ситуацию?
– Тема, конечно, интересная, но я бы сказал – спорная. Я общался и с крупными застройщиками, и с мелкими. Такого, чтобы сданный дом три года стоял пустой, пока у нас на рынке не наблюдается. С тем же самым «Выбором», с ДСК общались – они продают порядка 60-70% квартир на стадии строительства. А остальное реализуют в течение периода от полугода до года. Так что, если в окне нового дома не горит свет, это не значит, что у квартиры нет собственника. Может, кто-то еще не вселился, не начал отделывать свое новое жилье. Мы же должны понимать, что, купив квартиру с черновой отделкой, человек должен вложить еще тысяч 10-15 на квадрат, чтобы сделать жилье удобным для себя. Поэтому многие, купив квартиру на последние сбережения, пытаются заработать дальше, чтобы оборудовать жилье, обставить его мебелью и так далее.
– Не секрет, что руководители крупных компаний – люди сановные, облеченные властью. Как вам дается диалог с ними? Ощущаете с их стороны какое-то давление?
– Все они, прежде всего, бизнесмены. Но при всем при этом, как вы сказали, облеченные определенной властью. Поэтому они чувствуют за собой дополнительную ответственность. В гораздо большей степени, нежели какой-нибудь мелкий застройщик, который способен построить непонятно что и скрыться с рынка. Крупные застройщики живут в том же городе, в котором работают. У них определенный статус, который они стараются поддерживать. И он же вынуждает их действовать ответственно.
Что касается давления – я бы не сказал, что они давят. У них есть свои мысли, свое видение развития города. Но у архитекторов – свое. При взаимодействии находим компромисс. Могу заверить, что Воронеж в плане застройки – далеко не самый плохой город. Я был во многих городах, в том числе соседних, могу сравнивать. И Воронеж – более правильный с точки зрения градостроительства.
– Власти анонсировали начало работы над новым Генпланом. Будет в этом документе что-то принципиально новое – например, метро, о котором так много говорят в последнее время?
– Срок действия нынешнего Генплана закончится в 2020 году. Область выделила финансирование на начальный этап разработки Генплана на 2020-2040 гг. Мы пока в самом начале пути. Однако в моем понимании нельзя вести речь об абсолютно новом Генплане. Скорее, это уточнение, корректировка, доработка существующего документа. Все понимают: если разработчик Генплана вдруг по своей прихоти напишет, что теперь город будет развиваться не в северном направлении, а в западном, это вовсе не означает, что строители бросят свои дела в Северном микрорайоне и побегут строить в Юго-Западный. Поэтому больших откровений от нового Генплана ждать не стоит. Да, действительно, мы будем предусматривать возможность строительства легкорельсового транспорта. Насколько это в итоге решит городские проблемы – вопрос дискуссионный. Пока слушаем специалистов, обсуждаем, думаем.
– Какие у Воронежа есть резервы для развития?
– Наш город растет в разных направлениях. Лет пять-семь назад вряд ли кто мог предположить, что в Шилово появится практически новый город со своей инфраструктурой, социальной в том числе. Что касается резервов, наиболее востребован, конечно, Северный микрорайон. При подготовке Генплана будем определяться – что у нас осталось там из земель, например, сельхозназначения, и имеет ли смысл их переводить в другую категорию. Но привычных застройщикам площадок все меньше и меньше. Поэтому главный резерв, я считаю, – это развитие тех самых застроенных территорий. Очень большая надежда, что теперь застройщики с большим вниманием подойдут к реновации, возьмутся за снос старых кварталов. И это достаточно крупный резерв. Например, улица Ленинградская со своим ветхим жильем, которая, по нашим подсчетам, стала экономически выгодной. Нами было принято решение объединить кварталы, которые были разбиты на несколько мелких участков, и найти одного крупного застройщика, который придет на развитие этой территории. Это будет своеобразной гарантией реализации этого крупного и значимого проекта. Ведь Ленинградская, по сути, уже центр города.