2024-05-28

Ставки растут: рынок арендного жилья претерпевает изменения

Ставки растут: рынок арендного жилья претерпевает изменения
В августе – сентябре в крупных городах наблюдается сезонное повышение спроса на аренду жилья. Растущий спрос, соответственно, влечет за собой увеличение стоимости. Но в этом году цены поднимаются не только из-за «сезона студентов», но и в ожидании ужесточения условий ипотечного кредитования, о котором мы писали в августе. Эксперты фиксируют исторический максимум стоимости арендного жилья.

Исторический максимум

Аналитики компании «Циан» провели исследование и обнаружили, что ставки долгосрочной аренды однокомнатных квартир в крупнейших городах России в августе – сентябре 2023 года выросли в среднем на 15% по сравнению с прошлым годом и составили 23,2 тыс. руб. Это новый исторический максимум.

Такие же цены сформировались и в Воронеже. Средняя стоимость аренды квартиры в Воронеже в августе составила 22 566 руб. – на 6% выше относительно июля. Больше всего цена за месяц изменилась на однокомнатные квартиры, уйдя в плюс на 15%
(20 757 руб.).

Дороже всего просят за квартиры в Центральном и Коминтерновском районах, дешевле снимать в Железнодорожном и Левобережном. Аренда двухкомнатной квартиры может оказаться дешевле, чем однокомнатной.

Доходный промысел

Покупку квартиры под сдачу многие граждане до недавнего времени расценивали как инвестиционные вложения.

– Покупается очень дешевая квартира, «убитая», – рассказал один из арендодателей. – Делается косметический ремонт, и жилье сдается по средней цене. Сейчас еще можно купить такую малогабаритную квартиру за полтора миллиона. Хорошее вложение.

Согласно данным аналитиков компании «Рентавед», с 2020 года доходность инвестиционного жилья в России снизилась на 38,4%.

Авторы исследования установили, что для сдачи в аренду наиболее популярными вариантами являются студии и однокомнатные квартиры площадью от 18 до 35 кв.м. Аналитики рассчитали доходность инвестиций, сопоставив доход от аренды за год и рыночную стоимость квартиры. В результате исследования выяснилось, что с марта 2020 года по июнь 2023-го доходность арендных квартир в Воронеже снизилась в 2,58 раза – с 12,7 до 4,92% годовых.

Аналогичная ситуация наблюдается и во многих других городах России. Согласно рейтингу, Москва имеет доходность на уровне 4,94%, Краснодар – 4,67%, а Санкт-Петербург – 4,24%.

По мнению авторов исследования, одной из основных причин снижения доходности инвестиционного жилья стало введение программы льготной ипотеки весной 2020 года. Она стала основным фактором роста цен на жилье в последние годы.

Но с 1 октября 2023 года в России начнут действовать новые ограничения по выдаче ипотеки, банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам, повысится первоначальный взнос. Покупка жилья в ипотеку осложнится.

Аренда или взнос?

Согласно исследованию компании «Дом.РФ», сейчас все больше семей предпочитает длительную аренду жилья вместо покупки квартиры в кредит. Возрастающая стоимость недвижимости делает ипотечные платежи непосильными для среднего бюджета.

Приобретение квартиры в ипотеку означает, что семьям придется выделять в среднем 22% своего дохода за квартиру на первичном рынке и 24% – на вторичном. В Москве эти цифры еще выше – 28% для нового жилья и 44% для вторичной недвижимости. В то время как аренда представляет собой более экономичный вариант. Семейная пара на аренду квартиры тратит всего лишь 19% совместного дохода. Усредненные платежи по ипотеке в России превышают эту цифру на 4,7 тыс. руб. для нового жилья и на 7,3 тыс. руб. – для «вторички».

В Москве аренда оказывается выгоднее, чем ипотека, с разницей в 18,4 тыс. руб. и 60,1 тыс. руб. соответственно. С учетом постоянного роста цен на недвижимость это соотношение продолжает увеличиваться, и уже каждая пятая семья, получается, предпочитает аренду недвижимости ипотеке.

В то же время в Воронеже наилучшим вариантом остается ипотека, с затратами в размере 22% от дохода на новое жилье и 27% – на вторичную недвижимость, отмечают эксперты.

Из жизни квартирантов и хозяев

Добропорядочным квартирантам, которые не первый год арендуют одну и ту же квартиру, большинство владельцев повышать стоимость не планируют – говорят, дороже потом себе выйдет.

– Мы сдаем двухкомнатную квартиру в новостройке на Шишкова, – рассказывают Аня и Алексей. – Сдаем неофициально, потому что на то есть причины. Еще в 2016 году нам позвонили два парня, тогда еще студенты. Сдали им квартиру за 11 тысяч плюс коммуналка, без мебели, ремонт от застройщика. Ребята до сих пор так и живут, наверное, уже не студенты, а работают. Знаю, что цены поднялись, но мы повышать вряд ли будем пока, потому что квартиранты надежные. Жалоб никогда не было, квартира в порядке.

Да, предвидеть, насколько добропорядочным окажется ваш квартирант, очень сложно.

Сергей К. сдавал часть дома в частном секторе на Чижовке. Дал объявление. Приехал молодой мужчина, показал паспорт, военный билет. Прописка в Санкт-Петербурге, бывший военный, работает в автосалоне. Паспорт жены спрашивать не стал, квартиро­съемщик понравился. Спустя некоторое время оказалось, что пара прямо в его доме занималась продажей наркотиков, которые сожительница его арендатора возила со своей родины – из Кабардино-Балкарии. «Надежные» квартиранты сменили дом на Чижовке на колонию.

Владельцы квартир тоже не всегда бывают добропорядочны.

Семья из Луганска втроем снимала квартиру ЗГТ 13 кв. м со скудной мебелью за 14 тыс. руб. (плюс коммуналка) на Рабочем проспекте – вдали от всех остановок. Обжившись в Воронеже, поняли, что переплачивают, обратились к хозяйке, на что услышали: «А как вы хотели, это же центр!»

Поскольку работают они за городом – в Рамонском районе, то нашли большую современную, хоть и однокомнатную, квартиру в поселке Рождественский за 15 тыс. руб. – с мебелью, стиральной машиной и т. п.

Студентка Ольга снимала целый год квартиру за 15 тыс. без договора, претензий к ней не было. Хозяйка в начале нынешнего сентября пришла и заявила:

– Цены выросли, повышаю до 20 тысяч рублей с этого месяца! Оплата за три месяца вперед.

Бегать искать новую квартиру Ольге некогда, учеба только началась, да и дешевле, боится, так быстро не найдет. Согласилась на 20 (отдала сразу 60!). Потребовала договор, на что услышала: «Тогда 25».

Из разговоров с квартиро­сдатчиками мы выяснили, что заключают договор о найме с актом приема-передачи, как правило, владельцы престижных квартир с дорогой мебелью и бытовой техникой. Квартиры попроще сдаются в основном нелегально. Практически все арендодатели берут залоговую стоимость, равную одно-двухмесячной сумме аренды – на случай ремонта. Если у вас есть домашние животные, снять квартиру практически невозможно – можно попытаться сделать это только в частном секторе.

ЧИТАЙТЕ ЕЩЁ