15.11.2022, 07:08 
Ситуация с ценами на жилье и на рынке ипотечного кредитования говорит о том, что спрос на недвижимость падает. Девелоперы надеются как минимум на стагнацию рынка.
СТАВКИ РАСТУТ
По данным Банка России, в сентябре 2022 года в Воронежской области объем ипотечных кредитов составил 5,855 млрд руб. при количестве 1935 шт. По отношению к июлю 2022 года наблюдался прирост количества на 19,89%, объема – на 15,26%. Но вот если сравнить с сентябрем прошлого года, то воронежцы взяли существенно меньше кредитов: 1935 шт. против 2365 шт. в сентябре 2021-го (-26,80%). Объем ипотечных займов снизился на 0,96%.
В октябре ситуация стала меняться. С 21 сентября по 4 октября ипотека подорожала в пяти крупных банках: Московском кредитном банке (МКБ), «Зените», Альфа-Банке, «Уралсибе» и Газпромбанке.
Сбербанк повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,5 п.п., о чем сообщил 8 октября на официальном сайте. Минимальная ставка по ним составила 10,4%. По базовым программам «Вторичное жилье» и «Новостройки» ставка увеличилась с 9,9 до 10,4%.
«На ставки по ипотеке влияет ряд факторов помимо ключевой ставки ЦБ, – прокомментировали в организации. – Так, в течение почти месяца наблюдался рост доходности облигаций федерального займа, как долгосрочных, так и краткосрочных, что повлияло на повышение ставок по ипотечным кредитам у ряда банков. «Сбер» приложил максимальные усилия для сохранения текущих ставок, однако рыночные условия не позволяют сохранить их на прежнем уровне в течение такого длительного периода».
С 13 октября ставки по рыночным программам увеличились на 0,8 п.п. в банке «Дом.РФ». Теперь они начинаются от 10,4% для новостроек, от 10,6% – для вторичного жилья и строительства индивидуального дома, от 11,3% – на рефинансирование.
Тем не менее в Минфине считают, что предпосылок для продолжения роста ставок нет.
Ставки по программам с господдержкой при этом не повышаются, а в некоторых банках даже немного падают. Тем не менее количество выданных льготных кредитов все же снизилось.
В октябре управлением Росреестра по Воронежской области по программе льготной ипотеки зарегистрировано 337 сделок, в то время как в сентябре их было зарегистрировано 563 (больше августа на 38%).
МОБИЛИЗАЦИЯ ИЗМЕНИЛА УСЛОВИЯ
Эксперты выделяют несколько факторов, из-за которых банки решили повысить ставку по ипотеке.
Во-первых, Банк России снижал ключевую ставку шесть заседаний подряд и банки ожидали, что ключевая ставка может замереть или даже начать расти. Ожидания оправдались: совет директоров Банка России 28 октября 2022 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Снижения не произошло.
Во-вторых, займы подорожали на фоне принятия законов о кредитных каникулах и списании долгов погибших мобилизованных граждан, а потому финансовые организации оценили это как риски по невозврату кредитов. В условиях частичной мобилизации для банков изменились условия, и теперь они нивелируют появившиеся риски через повышение ставки.
Отказы в оформлении ипотеки стали звучать чаще. Случаи прямых отказов мужчинам, которые могут попасть под мобилизацию, пока единичны, но условия для таких людей становятся хуже, пишет сайт Banki.ru:
«По словам одного ипотечного брокера, прямые отказы очень редки – ипотеку одобряют, но с повышением ставки и снижением кредитного лимита, «так что заемщик сам отказывается». Распространенной практикой стал запрос у потенциальных заемщиков-мужчин военного билета и ряд других предосторожностей. На фоне последних событий увеличилось время рассмотрения заявки и требования к заемщику».
Эксперты отмечают, что предпочтение при одобрении ипотеки отдается женщинам, либо банки требуют, чтобы женщина выступала созаемщиком.
ЦЕНЫ НЕСТАБИЛЬНЫ
Итак, что происходит с ценами на воронежском рынке недвижимости?
Согласно данным аналитического отдела компании INFOLINE (vrx.ru), в октябре 2022 года цены на квартиры в Воронеже снизились: -0,03% (-27 руб./кв. м). Средняя стоимость квартир в Воронеже – 79 606 руб./кв. м. 80 тыс. руб. – это текущая отметка, вокруг которой топчется цена уже третий месяц.
«Мы видим, что на рынке нет спроса, чтобы закрепиться на уровне 80 тысяч и выше», – пишут аналитики.
Если посмотреть на октябрь прошлого года, то в 2021 году цены выросли на +3,7%. Тогда квадратный метр стоил 72 332 руб., рост за год +10,1%.
В новостройках за октябрь средняя цена квадратного метра выросла до 81 052 руб./кв. м (+352 руб./кв. м). В октябре 2021 года цена составляла 73 920 руб./кв. м (+9,6% за год).
На вторичном рынке за октябрь цена снизилась: -0,3% (-231 руб./кв. м) и остановилась на отметке 78 860 руб./кв. м. В октябре 2021 года цена составила 71 605 руб./кв. м (+10,1% за год).
ДОРОЖЕ – ДЕШЕВЛЕ
Проследим подробно динамику цен на продаваемое жилье на основе аналитики сайта «Найди дом». Обратите внимание, что речь идет о цене, которую продавцы хотят получить за жилье. Нужно еще, чтобы за него дали желаемую цену.
На вторичном рынке цены растут. Средняя цена продажи 1-комнатной квартиры составила 3 197 883 руб., за месяц показатель изменился на +4%; 2-комнатной – 4 526 734 руб., где средняя цена изменилась на +6%; 3-комнатной – 6 090 747 руб., где показатель стоимости изменился на +3%. А вот на 4- и многокомнатные средняя цена упала на -13%, стоят они в среднем 8 846 508 руб.
В то же время на первичном рынке картина складывается иным образом. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры – 3 755 262 руб., за месяц показатель изменился на -1%; 2-комнатной – 5 915 960 руб., где средняя цена изменилась на -4%; 3-комнатной – 7 091 211 руб., где показатель стоимости не изменился; 4- и многокомнатной – 13 548 030 руб., средняя цена изменилась на -9%.
На вторичном рынке самые дорогие 1-2-3-4- (многокомнатные) квартиры были найдены в Центральном районе (3 846 504 руб.; 6 287 724 руб.; 9 144 509 руб.; 15 639 362 руб. соответственно).
Самые дешевые 1-2-3-комнатные – в Левобережном районе (2 805 852 руб.; 3 539 460 руб., 4 605 432 руб.), 4- и многокомнатная – в Советском районе (4 944 090 руб.).
На «первичке» лидерство тоже держит Центральный район. Самая дорогая 1-комнатная стоит 4 404 400 руб., 2-комнатная – 6 335 504 руб., 3-комнатная – 8 217 501 руб. А вот 4- и многокомнатная оказалась дороже всего в Ленинском районе – 10 815 131 руб.
Наиболее дешевую на первичном рынке 1-комнатную квартиру предлагают в Коминтерновском районе за 3 021 742 руб., 2- и 3-комнатную – в Советском районе (3 909 708 руб. и 5 545 982 руб. соответственно), 4- и многокомнатную – за 10 815 131 руб. в Ленинском.
Аналитики указывают, что основная проблема жилья в целом в России – это превышение предложения над спросом. По признаниям застройщиков, спрос упал на 50 процентов и даже ниже.