«Работать на опережение»: и.о. руководителя управления главного архитектора Воронежа Людмила Подшивалова дала первое интервью в новом качестве

От исключений – к правилам

– Подобные дискуссии уже отшумели в городах Черноземья, Поволжья, других регионов России, – утверждает руководитель архитектурного ведомства. – И везде главные аргументы оппонентов сводились к одному: мол, авторы документа задним числом пытаются узаконить безобразия застройщиков.

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми установлены предельные параметры разрешенного строительства.

Изменения в ПЗЗ Воронежа нужны, чтобы привести их в соответствие с федеральным законодательством. Это сделали уже почти все областные центры страны. Но для Воронежа тема оказалась слишком болезненной. И первый вариант проекта гордума не утвердила. Сегодня в нем учтены многочисленные замечания всех сторон.

Стоит подчеркнуть, что работа шла с участием специально созданной комиссии по землепользованию и застройке, в которую входили экологи, представители МЧС, депутаты гордумы, активисты-общественники – всего 27 человек. Это люди неравнодушные, они много спорят, задают вопросы, помогают находить компромиссные решения.

Компромиссы и компромиссы

– В чем суть достигнутых компромиссов?

– Областной центр должен развиваться, привлекать инвестиции в строительство. При этом город должен быть комфортным для жизни. В ходе работы над ПЗЗ мы убедились: в Воронеже сложилась избыточно плотная застройка, слабо развита улично-дорожная сеть, не хватает социальной инфраструктуры и озелененных территорий. Все это большей частью результат многочисленных отступлений от правил, разрешений в «порядке исключения» и т. п. Когда «исключений» становится слишком много, пора менять правила. Лучше создать документ, который устраивает всех, и неукоснительно соблюдать его, чем написать систему запретов, провоцирующих незаконную застройку.

– Какие изменения произведены в итоге?

– В Правила застройки мы вводим, помимо обязательных предельных параметров, параметры дополнительные. Например, «максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка». В отличие от обязательного максимального процента застройки земельного участка, он определяет отношение площади всех надземных этажей зданий и сооружений, которые могут быть построены на участке, к площади участка.

Эта существенная разница в определении многих запутывает. Смущает активистов и показатель допустимой плотности застройки в категории многоэтажного домостроения. Это 300%, или, как выражаются строители, коэффициент – 3. Теоретически К-3 позволяет на участке в 10 тыс. квадратных метров построить высотку в 30 тыс. «квадратов». Но это теоретически. Правила застройки применяются наряду с техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством. В любом случае федеральные технические регламенты имеют приоритет перед муниципальными ПЗЗ.

Между минимумом и максимумом

– Много вопросов вызвали новые нормы, согласно которым капитальное строение можно возводить всего в одном метре от границы своего земельного участка.

– Минимальный отступ не один метр, а «не менее одного метра от границы смежного земельного участка» предложен в первую очередь в интересах индивидуальных застройщиков, которые ранее должны были отступать по шесть метров от каждой стороны забора. Теперь представьте: сотка земли в Воронеже стоит миллион рублей. Человек купил за три миллиона участок – и в итоге может позволить себе застроить на нем лишь крохотный пятачок. Разумеется, такая норма стимулирует незаконное строительство. Но ее изменение не означает, что дома теперь будут строиться вплотную друг к другу. Этот показатель должен соответствовать требованиям технических регламентов о пожарной безопасности, нормам по инсоляции, освещенности, нормативам отступа от смежных строений и т. п.

– Стимулируют ли новые нормативы проекты реконструкции ветхого жилья? Как утверждают строители, программа реновации в Воронеже стопорится из-за слишком жестких норм.

– Интерес застройщиков к территориям, подлежащим расселению, пока остается низким – по экономическим причинам. Такой проект станет рентабельным при условии, если от объемов нового строительства объем сносимого ветхого жилья будет составлять 10-15%. Сегодня по большинству застроенных территорий этот показатель превышает 20%. Изменения в ПЗЗ теоретически позволяют увеличить интерес инвесторов к ветхим кварталам.

Метро останется в генплане

– Работа над ПЗЗ предваряет еще более грандиозную задачу: верстку нового генплана Воронежа, который должен вступить в силу в 2020 году.

– А начинать надо сейчас. Год уйдет только на актуализацию исходных данных. Работа над самим генпланом займет еще 1,5-2 года. И столько же могут занять обсуждения и согласования. И хотя генеральный план будет разрабатываться в границах города, в нем будет учитываться развитие всей Воронежской агломерации. На территориях, прилегающих к Воронежу, строительство ведется темпами и в объемах не ниже чем в городе, что требует согласованного подхода при планировании развития территорий.

– Получат ли в документе отражение планы по строительству воронежского метрополитена?

– Метро предусматривалось еще генпланом 2008 года, и от него никто с тех пор не отказывался. Конечно, будут оставлены коридоры, не подлежащие застройке, в интересах этого проекта. Считаю очень важным также сделать акцент на строительстве соцобъектов. К сожалению, свободных участков для комплексной застройки в городе уже почти не осталось. Действующий генплан предполагал строительство до 2020 года 6 млн квадратных метров жилья, но уже сейчас цифра превысила 9 млн. Застройщики опередили нас, разобрав перспективные участки. А работать на опережение должны мы. В этом один из смыслов разработки новых ПЗЗ.

– Вашего назначения долго ждала профессиональная общественность. Теперь ждут ваших собственных кадровых решений.

– Моя задача – не в том, чтобы «разгонять людей», а в том, чтобы создать эффективный коллектив. Сейчас практически согласована новая структура управления главного архитектора, в том числе потребуется привлечение новых специалистов. Если удастся создать работоспособный коллектив, в котором все, как говорится, смотрят в одну сторону, буду считать свою миссию на 90% выполненной.

В Воронеже в мае 2018 года состоится Форум «Зодчество VRN», который будет посвящен проблематике деятельности архитекторов-практиков и архитектурных сообществ.

Участники форума обсудят, как поднять престиж и оживить деятельность воронежского Союза архитекторов, а также формат взаимодействия архитекторов с властью и бизнесом.

Согласно Правилам землепользования и застройки, Воронеж разделен на 32 территориальные зоны. У нас 11 жилых, пять общественно-деловых, три производственные, три зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, шесть рекреационных, одна сельскохозяйственная и три зоны спецназначения (санитарно-технических сооружений, режимных объектов и кладбищ).

в Дзен.