28.07.2016, 17:02 Россию никак не отпустит волна кризиса, а воронежские девелоперы презентуют все новые и новые масштабные проекты жилых комплексов и кварталов. Понятно, что строительство – важнейшая сфера экономики всех уровней – от федерального до городского, и поддерживать этот сектор необходимо. Но кто будет покупать все эти «километры» квадратных метров – ведь население все больше жалуется на падение зарплат и рост бедности? На что рассчитывают воронежские застройщики и куда они предлагают переселиться горожанам, разбирался корреспондент «Горкома».
На ваш выбор
Воронежская область в последние годы прочно укрепилась среди лидеров ЦФО в строительной сфере. Естественно, что львиная доля новых жилых комплексов и кварталов приходится на столицу Черноземья – здесь по итогам 2015 г. компании сдали около 60% всех новостроек региона.
По данным вице-мэра Воронежа по градостроительству Владимира Астанина, по итогам первого полугодия 2016 г. городские власти выдали разрешения на ввод в эксплуатацию объектов различного назначения общей площадью 393,613 тыс. кв. м, причем в основном, речь идет о многоэтажках (291,829 тыс. «квадратов»).
Город прирастает сразу в нескольких направлениях: активная застройка ведется и в Северном микрорайоне, и в Шилово, и на левом берегу. Правда, существенно меньше масштабы строительства в центре Воронежа – здесь пустующих площадок почти не осталось, но в отдаленных микрорайонах места, к счастью, пока хватает. Как пример: последнее время вдоль Московского проспекта в северной части мегаполиса вырос целый микрорайон: здесь несколько площадок активно осваивают крупные застройщики – «Выбор», «Домостроительный комбинат», структуры «Группы компаний Хамина». И каждый из них готов подстроиться под чаяния потенциальных покупателей.
А что, собственно, предлагают воронежцам строительные компании?
Крупнейший застройщик Воронежской области, холдинг «Домостроительный комбинат» (ДСК), представляет на суд горожан массу проектов. Вариантов для выбора и правда не счесть: по собственным данным компании, только в 2015 г. ОАО «ДСК» ввел в эксплуатацию 367,2 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 265 тыс. кв. м жилья. И проекты есть на разный вкус и кошелек.
Фото: Андрей Иванов
Те, кто желают поселиться недалеко от Северного микрорайона, могут выбрать квартиры в комплексе «Московский квартал» на ул. Шишкова, 140-146. По данным застройщика, на участке появятся 15 домов переменной этажности, объединенных в концепцию «мини-города», где все объекты – от аптеки до банка – находятся в шаговой доступности.
Помимо бытовых плюсов в виде детского сада на 220 мест и вместительной школы, для жителей квартала предусмотрены и духовные блага – в центре комплекса планируется возведение храм во имя иконы Божией Матери «Всецарица».
Но цена квартир «кусается» – за «однушку» придется раскошелиться на сумму от 1,8 млн. руб.
Фото: Сергей Губанов
Впрочем, есть и варианты подешевле – например, та же компания готовит к запуску квартал «Ласточкино» в Шилово и ЖК «Лазурный» на ул. Артамонова (Железнодорожный район). Условия здесь, конечно, совсем другие: строители акцентируют внимание на экологичности проектов – согласитесь, и квартал на левом берегу густонаселенного Воронежа с выходом на водохранилище, и комплекс в фактически пригородном Шилово действительно должны привлечь желающих отдохнуть от мегаполиса.
Но минусами обоих проектов легко можно назвать транспортную доступность – конечно, выехать из Железнодорожного района будет проще, чем, скажем, из района ВАИ, но добираться до центра придется долго. А уж Шилово в этом плане и вовсе проигрывает другим жилкомплексам.
Хотя горожанам, которые захотят поселиться в новостройках в центре, тот же «ДСК» вскоре сможет предложить квартиры в ЖК «Европейский». Высотки от 13 до 25 этажей появятся в самом, что ни на есть «тихом центре» – в квартале между ул. Станкевича, Красноармейская и Красных партизан.
Но если о цене такого жилья говорить смысла нет – явно комплекс будет рассчитан на весьма состоятельных людей – так будущим обладателям квартир в этом ЖК придется привыкнуть к соседству с частным сектором послевоенной застройки со всеми его «прелестями», начиная от узких дорог и заканчивая старыми инженерными сетями. Выгодное ли это соседство?
Не менее амбициозные проекты представила и компания «Выбор», подконтрольная депутату Воронежской облдумы Александру Цыбаню. Застройщик анонсировал возведение нескольких жилых комплексов только в районе Московского проспекта и ул. Шишкова.
Возьмем ЖК «Ботанический сад» на ул. Шишкова, 140б. Здесь намечено строительство 40 (!) блок-секций, высота каждой из которых варьируется от 17 до 25 этажей. Комплекс разделен на несколько очередей, последние позиции, согласно данным с сайта компании, планируется сдать во II квартале 2017 г. В числе достоинств ЖК – собственный «эко-детский сад» на 220 мест и близость к зеленым массивам (недалеко от новостроек расположены бывший парк «Динамо» и Ботанический сад»).
Кстати, цена квартир – вполне «бюджетная». Если верить данным профильных поисковиков, «однушка» в таком доме обойдется в сумму от 1,4 до 1,8 млн руб.
Если говорить о недостатках проекта, то, во-первых, помимо комплекса «Выбора» на ул. Шишкова при участии нескольких застройщиков возводится целый мини-город. И с социальной инфраструктурой здесь явно вырисовываются сложности: собственный «экологический детсад», конечно, прекрасный бонус, но на то количество населения, которое, по идее, раскупит квартиры в новостройках, таких садиков потребуется несколько. Отдельный вопрос – школа. Понятно, что все застройщики квартала очень рассчитывают на введение в эксплуатацию нового образовательного учреждения в квартале ВГУ (запланировано на сентябрь 2016 г.), но спасет ли одна, или даже две школы ситуацию? Застройка здесь развивалась и раньше, так что потенциальных претендентов на попадание в классы новой школы уже и сегодня немало. Не придется ли обладателям квартир в новостройках на ул. Шишкова возить детей на учебу в другие районы – спрогнозировать сейчас вряд ли кто возьмется.
Компания предлагает и квартиры в комплексе «Цветной бульвар» на ул. 45 Стрелковой дивизии. Из преимуществ – опять же детсад (на 200 мест) и транспортная доступность, ведь рядом протянулись две транспортные артерии (ул. Антонова-Овсеенко и 9 Января). Плюс застройщик нашел любопытное архитектурное решение квартала – оправдывая название проекта, все дома будут отличаться по цветам.
Правда, жилье здесь обойдется немного дороже – по версии портала «Домофонд», цена однокомнатной квартиры в домах комплекса начинается от 1,55 млн руб.
Кстати, присутствие поблизости крупных транспортных магистралей можно рассматривать и как минус проекта. Ведь, согласитесь, спальный район тем и хорош, что в нем спокойно и уютно, а о какой тишине можно говорить, когда неподалеку целых две загруженных дороги? Да и отсутствие собственной школы, опять же, плюсом назвать нельзя. Радующая деталь: сейчас ЖК находится в окружении зелени – скверов и лесных массивов поблизости действительно немало. Но вот надолго ли? Ведь аппетиты застройщиков только растут, а земли больше не становится…
Третий крупный проект «Выбора» – микрорайон «Озерки», расположенный на ул. Ильюшина. Это крупный ЖК – на площади 72,2 га появятся 1,25 млн кв. м жилья, разделенные на несколько очередей. Среди очевидных плюсов – на территории «Озерков» запланированы два детсада по 250 мест каждый, школа на 1,2 тыс. учеников и поликлиника.
К тому же проект входит в госпрограмму «Жилье для российской семьи», то есть стоимость «квадратов» должна быть вполне приемлемой. Однако на сайте «Домофонда» цена «однушки» в комплексе стартует от 1,37 млн руб.
Минусы предложения налицо: квартал находится, мягко говоря, на периферии – неподалеку от микрорайона ВАИ, так что назвать жилье здесь престижным сложно. Конечно, когда-нибудь застройка дойдет и до этого уголка областного центра (лишь бы спрос был), но пока этот момент не наступит, обладателям квартир в указанных домах придется на собственном опыте прочувствовать все прелести жизни на окраине города.
Интересный проект представила «Группа компаний Хамина» - комплекс «Русский авангард» расположится на стыке Коминтерновского и Центрального районов, возле запущенного застройщиком массива «Олимпийский». В новом ЖК появится около 1,4 тыс. квартир в зданиях высотой от 14 до 25 этажей. Неоспоримое преимущество проекта – оригинальная архитектура: как заявил глава холдинга Евгений Хамин на строительном форуме «Воронеж Build-2016» в конце марта, концепция комплекса навеяна творчеством русских авангардистов XX века. Отсюда и любопытные решения фасадов, дворовых территорий и внутренней отделки подъездов.
Главный недостаток этого проекта – цена жилья. По данным с сайта ЖК, минимальная стоимость квартиры в «Русском авангарде» составит 1,9 млн руб. А с учетом того, что квартал расположен хоть и в привлекательном районе, но далеко не в центре Воронежа, назвать проект подходящим для большинства горожан нельзя.
Для тех, кому жилье по такой цене не по карману, вполне привлекательным покажется вариант комплекса «Новоникольский», который возводит на ул. Глинки компания «Вудвилль». Проект предполагает ввод 184,7 тыс. кв. м жилья эконом-класса до первого квартала 2017 г. Комплекс неподалеку от микрорайона Никольское запланирован вполне скромный: в панельных домах высотой от трех до 10 этажей поселятся 6,6 тыс. человек. Зато будущие владельцы квартир могут рассчитывать на всю необходимую социнфраструктуру: здесь и два детсада на 140 воспитанников каждый, и спортплощадки, и торговый центр на 2 тыс. «квадратов». Запланировано даже возведение православного храма. К тому же проект входит в федпрограмму «Жилье для российской семьи», так что «квадрат» в новостройке обойдется всего в 35 тыс. руб.
Но вот говорить ни о хорошо развитой инфраструктуре, ни о отличной транспортной доступности комплекса, конечно, пока не приходится. Одним словом, «рай в панельном шалаше».
Где желаете?
Перечислять новые кварталы и ЖК, запланированные застройщиками, можно долго, но остается один вопрос: для кого все эти квартиры? Неужели в городе реально найдется достаточно зажиточных людей, которые приберегли несколько миллионов на покупку новой квартиры в одном из этих комплексов? Или мы готовимся к волне мигрантов – с севера России или, возможно, из Украины? Пока что Воронеж рискует получить километры пустых квадратных метров, не выгодных никому – ни бюджету, ни компаниям…
Мнения экспертов
Марина Ракова, руководитель управления архитектуры и градостроительства Воронежской области:
- Исходя из норматива 40 кв. м. на человека для проектируемого индивидуального домостроения и 30 кв. м. на человека – для многоквартирного, а также с учетом существующего жилого фонда расчетная численность населения в Воронежской агломерации при реализации заявленных проектов должна составить 2,5 млн человек. При этом общая численность населения на 1 января 2015 г. в Воронеже и пригородной зоне составила 1,3 млн. В соответствии с демографическим прогнозом на 2020 г. она должна увеличиться до 1,402 млн человек. Таким образом, планируемый объем жилья почти вдвое превышает прогнозную численность населения.
Евгений Лавриненко, директор аналитической службы недвижимости Infoline:
- Сейчас ситуация на рынке такова, что спрос в дальнейшем может только уменьшаться, а он уже сегодня недостаточен. Плюс объемы строительства выросли в несколько раз, так что распродать удастся далеко не все. Честно говоря, мне сложно представить, что будут делать строители, чтобы реализовать все квартиры в уже возведенных и только заявленных комплексах. В ближайшей перспективе – как минимум, на один-два года – спрос на жилье, вероятнее всего, будет только падать. Никаких предпосылок для обратного эффекта сейчас не наблюдается. Ситуация не слишком хорошая как в строительной отрасли, так и в экономике в целом. А рынок недвижимости полностью завязан на экономике – такова реальность. Ни у государства, ни у населения свободных денег нет – история даже хуже, чем тупиковая. Сегодня рассматривать покупку жилья в качестве варианта для инвестирования просто неразумно, а многие люди предпочитают ютиться в 20 кв. м в ожидании улучшения конъюнктуры. Но когда оно наступит, предсказать почти невозможно.
Галина Колокольникова, коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт»:
- Во время кризиса давать какие-то прогнозы относительно перспектив строительного рынка довольно сложно: ведь ситуация, по большому счету, зависит даже не от местности, а от геополитических изменений. Если экономические сложности будут каким-то образом разрешаться, то и жилье в Воронеже будет раскупаться. По нормам в нашем городе пока есть небольшой запас для предложений по улучшению жилищных условий на одного человека – так что мы можем себе позволить строить и дальше.
К тому же город очень привлекателен с инвестиционной точки зрения: появляются новые производства, город развивается – и вслед за этим сюда приезжают и новые жители. Поверьте, многие россияне выбирают Воронеж для дальнейшей жизни – по сравнению с другими городами Черноземья он однозначно выигрывает. Но многое зависит не только от дальнейших действий руководства города и области, но и ситуации в стране – например, рынок очень сильно реагирует на любые обострения ситуации на Украине. Как только люди будут уверены в завтрашнем дне, то население начнет вкладываться в жилье, улучшение своих квартир – тогда мы увидим серьезный эффект от отложенного спроса.