Квартирные вопросы: мошенники, действующие в сфере недвижимости, становятся все изобретательнее

Время «лихих 90-х» давно позади, но опасность потерять серьезные деньги при покупке квартиры остается и сегодня. По оценкам экспертов, самые высокие риски – при покупке вторичного жилья. Какие опасности могут таить в себе сделки, какие существуют схемы мошенничества и как не попасться на крючок аферистов, «Горкому36» рассказал эксперт по недвижимости Константин Янчук.

Свое лицо – чужое имя

Продажа квартиры по поддельным документам считается одной из самых сложных схем обмана, притом – очень эффективной. Злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимают копию его паспорта, которая используется в дальнейшем для изготовления подложного документа. В «новый» паспорт вклеивают фотографию мошенника. Документ позволяет получить дубликаты документов на жилье. С полным «пакетом» злоумышленники продают квартиру, а затем бесследно исчезают. И когда возвращаются настоящие собственники, сделка признается недействительной.

Мошенничество с использованием поддельного паспорта ранее применялось, как правило, при продаже элитной недвижимости. Новая тенденция такова, что такая афера уже переходит в класс недвижимости среднего уровня. Воронежские риелторы в 2017 году несколько раз подвергали сомнению подлинность документов – и оказывались правы.

Недееспособные владельцы

Продавать недвижимое имущество могут только дееспособные люди, поэтому при заключении соглашения покупатель может потребовать справку у продавца о его дееспособности. Бывает, что собственники квартир обижаются на такую просьбу, но помните: это серьезно снизит риски сделки. Документ выдается в психоневрологическом диспансере. В нем должно быть написано, что продавец-владелец «на учете не состоит».

Также довольно часто зло­умышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, людьми, страдающими наркотической или алкогольной зависимостью. Эти люди могут не до конца понимать, что делают, а потому в дальнейшем сделка будет признана недействительной и покупателя попросят освободить квартиру.

Как понять, что вам хотят продать квартиру недееспособного человека? Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между ранее оформленными сделками: к «продавцу», который заключает договор с вами, жилье доходит через пятые руки, таким образом мошенники «отмывают» квартиру, чтобы у вас не возникло подозрений. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника.

Для Воронежа эта схема – редкость. Куда чаще люди с зависимостью и психическими отклонениями самостоятельно пытаются продать свое жилье, а потом требуют его назад, ссылаясь только на один аргумент – «я не ведал, что творил». Кстати, в среде специалистов по недвижимости ходит страшилка о неком продавце-психе, который продает одну и ту же квартиру, а потом смеется над покупателями и риелторами, говоря: «Ну я же дурак!»

Неожиданный наследник

Во-первых, есть риск подлога наследства, а во-вторых, помните, что в любой момент могут появиться другие наследники, способные оспорить сделку.

В частности, внебрачные дети могут узнать о квартире спустя много лет. Закон требует выплаты стоимости их доли. Есть лишь один способ обезопасить себя от неожиданных наследников – прописывать в договоре о купле-продаже, что возмещение стоимости доли возлагается на продавца.

Классический обман

Продажа квартиры по доверенности остается в числе высокорискованных сделок недвижимости. Люди, думая, что мошенники слишком изобретательны и не станут пользоваться, пожалуй, самой древней схемой квартирной аферы, оказываются жертвами именно такого «классического» мошенничества.

Сделки по доверенности чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся за границей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае старайтесь связаться с владельцем, хотя бы по скайпу.

Осторожно: дети

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида: выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации и «ненаделение» детей собственностью по условиям материнского капитала.

Выписать ребенка из квартиры можно только с заявления родителей или разрешения опекунского совета (если у ребенка нет родителей или они лишены родительских прав). Без данного документа права несовершеннолетнего считаются нарушенными. Если представляющий интересы ребенка обратится в суд, покупатель потеряет квартиру.

При покупке такого жилья удостоверьтесь, проживают ли в нем дети, и если да, соблюдены ли их права.

Кроме того, как объясняет Константин Янчук, сделки с недвижимостью могут оказаться недействительными, даже если никто никого не хотел обмануть. Юридически воронежцы не подкованы, а значит, незнание законов может стать причиной нарушения законности сделки. Янчук советует обращаться к специалистам, хотя бы за первичной консультацией. Риск купить кота в мешке есть всегда. И лучше при купле-продаже недвижимости все-таки пользоваться услугами проверенного риелтора: именно он – под свою ответственность – должен будет просчитать и устранить все риски.

– документы, устанавливающие права собственника (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, наследования, свидетельство о праве собственности);

– архивная выписка за последние 18 лет (берется в ФМС). Документ покажет, кто и когда был зарегистрирован по данному адресу, а главное, куда и на сколько выбыл (в армию, тюрьму и т. п.). «Выбывшие» собственники не утрачивают своих прав;

– выписка (по запросу) из Регистрационной палаты о переходе прав собственности по недвижимости. Выписка обеспечит вас полной информацией обо всех владельцах жилья, а также всех правовых издержках;

– выписка из домовой книги (в случае покупки дома);

– копия лицевого счета;

– справка о состоянии коммунальных счетов выбранной квартиры;

– решение комиссии по опеке, если в квартире зарегистрированы дети;

– подтверждение от супруга(и) на согласие передачи прав собственности или отчуждение недвижимости;

– освидетельствование дееспособности продавца;

– справка об уплате налога на недвижимость;

– другие документы.

По данным регионального ГУ МВД России, в Воронежской области ежедневно регистрируется от пяти до семи случаев различных видов мошенничества, в месяц – 200. В сентябре 2017 года наш регион стал третьим в общем рейтинге ЦФО по числу преступлений данного типа.

При покупке ипотечного жилья прежним собственникам отдается только сумма, уже уплаченная банку. Дальнейшие обязательства по выплате кредита берет на себя новый владелец.

в Дзен.