07.07.2017, 13:43 Введение в Воронеже конкурсного принципа выбора управляющих компаний для новостроек неожиданно стимулировало повышенный интерес застройщиков к эксплуатации таких домов. А некоторые УК, аффилированные со строителями, ввязались в азартную борьбу за многоквартирные дома, порой используя для этого сомнительные методы. Впрочем, судам еще только предстоит дать правовую оценку их стратегии и тактике.
Не допустить бесхозных домов
Девелоперы утверждают, что никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы. Но нередко приходится слышать и другое мнение: управление в новых домах – вдвойне выгодный бизнес, поскольку своя УК никогда не предъявит «материнской» компании требования по устранению недоделок в рамках гарантийного периода.
– Когда застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный дом, у него есть порядка двух месяцев, чтобы организовать выборы управляющей компании, оповестив муниципалитет, что УК выбрана легитимно, – рассказал «Берегу» вице-мэр Воронежа Алексей Антиликаторов. – Застройщик должен собрать жильцов, пригласить потенциальную управляющую компанию, которая предложит им условия и стоимость управления и прочие существенные моменты. Но бывают случаи, когда застройщик при выдаче ключей собирает подписи от жильцов под неким договором управления. Сразу замечу, что такие подписи обычно не имеют законной силы. Во-первых, собственником является тот, у кого оформлено право собственности, а при выдаче ключей документы, как правило, еще находятся в стадии оформления. Во-вторых, подписание договоров управления с собственниками возможно только на основании протокола общего собрания о выборе управляющей компании, проведение которого должно соответствовать требованиям жилищного законодательства. А требования эти не могут быть соблюдены при упомянутой мной процедуре одновременно с выдачей ключей от квартир. В-третьих, мало провести собрание жильцов, надо с более чем половиной собственников подписать договоры управления и представить их в уполномоченное подразделение администрации города.
Может случиться и так, что жильцы по какой-либо причине не выбрали УК. Тогда муниципалитет обязан провести конкурс.
Существует информационная система – ГИС ЖКХ (государственная информационно-справочная система жилищно-коммунального хозяйства). В течение трех дней с начала работы по договору управления УК обязана разместить в этой системе соответствующие сведения, а также оповестить муниципалитет, что жильцы выбрали данную управляющую компанию.
– Если по дому нет информации, это сигнал, что дом находится без управления. Нас такая ситуация не устраивает, потому что нельзя допускать существования бесхозных домов на территории города. По таким домам обязательно принимается решение о проведении конкурса, – пояснил Антиликаторов.
Объявление о конкурсе публикуется на официальном сайте для размещения информации о торгах, уведомления для жильцов размещаются в подъездах выставленного на конкурс дома.
Можно ли отменить конкурс по выбору УК?
По информации администрации Воронежа, с начала 2017 года управлением муниципального жилищного контроля Воронежа были инициированы процедуры открытых конкурсов по отбору управляющих компаний в отношении 55 многоквартирных домов. По 19 из них конкурсы были отменены, поскольку жильцы сами выбрали управляющую компанию.
– Процедура по отмене торгов – обычное явление. Если мы получаем требуемый по закону пакет документов, конкурс по выбору УК не проводится, – пояснил вице-мэр.
По его словам, процедура проведения или отмены конкурса настолько прозрачна, что там невозможны какие-либо нарушения.
Аксиома, требующая доказательств
Однако при высоком уровне прозрачности проведения конкурсов в Арбитражном суде Воронежской области в настоящий момент уже находится три дела, где управляющие организации пытаются оспорить действия мэрии по выбору УК.
Так, 19 июля будет рассматриваться обращение ООО УК «Аксиома»: компания просит суд признать недействительными торги по выбору управляющей компании для дома на ул. Краснознаменной, 57/1 (входит в жилой комплекс «Высота» от застройщика – финансовой компании «Аксиома»). Это будет первая судебная практика в Воронеже по такой категории споров.
Жильцы данного дома не выбрали себе управляющую компанию, рассказал вице-мэр, поэтому 4 апреля 2017 года было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса. В конкурсе изъявили желание участвовать две организации, среди которых ООО УК «Аксиома» не было. 11 мая решением конкурсной комиссии победителем было признано ООО УК «Стандарт Сити». Но в дело вмешалась компания, одноименная с застройщиком.
– До 11 мая «Аксиома» не предоставляла нам никаких документов, не вносила в ГИС ЖКХ данные о ее выборе жильцами, не уведомляла управление муниципального жилищного контроля. И вдруг компания заявляет, что у них есть протокол общего собрания жильцов от 28 апреля, в котором жители доверяют управление своим домом ей, – сообщил вице-мэр. – Кстати, договоров управления с собственниками помещений ООО УК «Аксиома» ни в адрес организатора конкурса, ни в адрес суда по сей день так и не предоставила, а одного протокола собрания для признания легитимности выбора УК по законодательству недостаточно.
Термин «аксиома», как известно, означает исходное положение теории, принимаемое без доказательств. Но для суда доказательства – требование обязательное.
Заявления, подобные ходатайству ООО УК «Аксиома», уже рассматривались судами в других регионах страны. Практика показывает, что они занимали позицию органов власти, требующих соблюдения всех процедур, предписанных законодательством.
Наталия ОСАДЧАЯ
Плюсы УК, аффилированной с застройщиком:
Наилучшая из возможных осведомленность о высокотехнологичном оборудовании, установленном застройщиком.
«Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.
Особый контроль выполняемых услуг в связи с заинтересованностью сохранения позитивного имиджа фирмы.
Владельцу жилплощади проще спросить за ненадлежащее качество строительства с управленцев непосредственно от застройщика.
Минусы УК, аффилированной с застройщиком:
Управляющая компания на свое усмотрение способна совершать любые действия с общей территорией новостройки.
Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком.
УК часто завышают стоимость своих услуг. Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже – за счет оказания дополнительных услуг.
Российский опыт показывает, что по окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть отстранена от эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством проблем.