22.11.2019, 15:15 После оформления ипотеки человек не сразу становится счастливым обладателем жилья – ведь впереди его ждут 10, 20, а то и 30 лет долгового рабства. Мы узнали, как воронежцы «влазят» в долги, а заодно решили выяснить у эксперта, как из этих долгов выбираться.
Как в шелках
Опыт некоторых моих знакомых показывает, что банки вполне могут одобрить ипотеку, даже если нет «белой» зарплаты. Главное для заемщика – способность выплачивать долг, а где вы берете эти деньги, банку все равно. Поэтому подтверждением вашей платежеспособности могут оказаться добросовестно выплачиваемые небольшие кредиты в этой же финорганизации. Правда, при отсутствии официальной зарплаты от вас потребуют и первоначальный взнос повыше: 25-30, а то и все 50%.
В случае возникновения сложностей при оформлении ипотеки заемщик по совету друзей обычно обращается к риелтору, выступающему в данном случае как ипотечный брокер, который помогает найти лазейки, чтобы банк одобрил займ. Так, семейной паре, которая прожила в браке более 20 лет, риелтор предложила съездить к нотариусу и подписать брачный договор, в котором супруга отказывается от какого-либо имущества, приобретаемого в дальнейшем мужем. Объяснение было следующее: в случае развода банки очень не любят разделения долга между супругами, а подписывая брачный контракт, вы как бы «подстраховываетесь» перед банком.
Мы поинтересовались у нашего эксперта Андрея Хицкова, директора ОО «Воронежский» Прио-Внешторгбанка, был ли в таком брачном договоре смысл?
«Не возьмусь судить о чужой работе. Могу сказать одно: на сегодняшний день банки сами могут помочь клиенту в подборе недвижимости, а также благодаря наличию квалифицированной юридической службы обеспечить юридическую «чистоту» ипотечной сделки и помочь избежать обмана со стороны недобросовестных игроков на ипотечном рынке», – ответил эксперт.
Увлекаясь сторонней помощью, свой долг можно сделать действительно неподъемным – например, взять потребительский кредит на первоначальный взнос. Долговые обязательства отягощает также и страховка. При получении ипотеки существуют три вида страхования: страхование жизни и здоровья, страхование имущества, страхование титула (вид страхования, который защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной).
Обычно банк предъявляет требования представить один из видов страхования. Но не все заемщики знают, что не обязательно страховаться в банке-кредиторе. Стоит обзвонить разные страховые компании, чтобы узнать, какие условия страховки предлагают они.
Снизить ставку
Итак, со времени заключения ипотечного договора вы начинаете ежемесячно гасить долг. Первые годы вы выплачиваете в основном проценты, и совсем немного – основной займ. Поэтому, если у вас появляется какая-то сумма для погашения части долга, не держите ее под подушкой – при досрочном погашении заметно сокращается ежемесячная выплата. Именно частичное досрочное погашение ипотеки, по словам нашего эксперта, является реальным инструментом снижения кредитной нагрузки. Предложения же всяческих сторонних фирм, рекламирующих услуги по облегчению выплаты ипотеки, могут загнать вас в долговую яму, из которой не выберешься.
На просторах интернета мы столкнулись еще с таким мифом: при рождении в ипотечной квартире ребенка (даже первого) списывается долг в размере стоимости 18 кв.м. На самом деле это была всего лишь инициатива депутатов в Госдуме, которые предложили частично погашать ипотечный кредит молодых родителей за счет государства, если в семье появляется ребенок. Но «новость» о том, что часть ипотеки при рождении ребенка может погасить государство, быстро распространилась в Сети. В некоторых регионах действовали экспериментальные программы поддержки ипотечных заемщиков с детьми, однако в Воронежской области такой программы нет.
«При рождении ребенка у семьи с ипотечным кредитом есть возможность использовать полагающийся ей материнский капитал на погашение ипотеки, – поясняет Хицков. – Существует программа государственной поддержки семей с детьми, по которой ипотечная ставка составит 6%. Эта программа работает с 2018 года для семей, в которых второй или последующий ребенок родились (родятся) в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года».
«Размер минимального взноса указан точно – от 20%. Таким образом, те, кто хочет использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, могут рассчитывать на квартиру, которая стоит не дороже 2 млн 200 тыс. руб., – дают разъяснения по льготной ипотеке специалисты агентства «Циан». – Льготная ипотека оформляется исключительно на новые дома и квартиры».
В соответствии с постановлением от 28.03.2019 № 339, период субсидирования распространяется на весь срок действия кредита.
Может ли заемщик рассчитывать на снижение ставки по ипотеке по уже выданному займу? Андрей Хицков отмечает, что «банки снижают ставки по заявлению клиента». Но для этого «у заемщика не должно быть просроченных платежей и его финансовое положение должно быть признано «хорошим».
Нередко по совету «бывалых ипотечников» заемщики тут же бегут рефинансировать кредит. Эксперт советует не торопиться: «Рефинансирование кредитов не всегда выгодно и должно рассматриваться индивидуально. Заманчивые на первый взгляд условия могут привести даже к увеличению долговой нагрузки. Необходимо анализировать структуру платежа, обязанности заемщика, вытекающие из кредитного договора, в том числе в части страхования имущества/жизни и здоровья, проведения оценки имущества и др.».
Каникулы для ипотеки
Самое тяжелое для любого ипотечного заемщика – ухудшение материального положения и невозможность внесения взноса. Сразу же обращайтесь в банк, советуют специалисты, и обязательно – в письменной форме. Простое сообщение по телефону «мне нечем платить» вашей проблемы не решит.
«С 31 июля 2019 года действует программа «Ипотечные каникулы», – поясняет Хицков. – «Ипотечные каникулы» – это отсрочка платежей по ипотечному кредиту не более шести месяцев для заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Своевременное обращение в банк в случае финансовых затруднений – оптимальный способ решить проблему. Кредитная организация не меньше заинтересована в том, чтобы долг был погашен».
Под трудной жизненной ситуацией закон подразумевает следующие обстоятельства: официальная регистрация в службе занятости в качестве безработного, инвалидность I или II группы, увеличение числа иждивенцев, которых обеспечивает заемщик (под этот пункт попадают и семьи, ждущие ребенка), временная нетрудоспособность – дольше двух месяцев, снижение семейного дохода на 30% и больше.
Ипотечными каникулами заемщик может воспользоваться только один раз.
К сожалению, иногда случается, что у человека были иные причины невыплат, да он еще и не вовремя обратился в банк. В других статьях мы уже делились историями выселения ненадежных заемщиков из квартир. Поэтому задали этот вопрос и нашему эксперту.
«Судебные разбирательства, выселение заемщика и последующая продажа квартиры – это дополнительное время и расходы. Банки преимущественно идут навстречу клиентам, подбирая для заемщиков оптимальные варианты выхода из сложной ситуации», – считает Хицков.
Наталия ОСАДЧАЯ