30.09.2016, 12:31 Только три проекта развития застроенных территорий реализуются в настоящее время в Воронеже. Об этом на днях заявил руководитель управления строительной политики городской администрации Виктор Владимиров. Между тем в областном центре можно отдать под развитие более 200 га территорий, занятых ветхим и аварийным жильем. Так почему же эти площади массово не осваиваются застройщиками?
Развить без вариантов?
Район, ограниченный улицами 9 Января, Краснодонская и Семилукская. Несколько панельных высоток на месте, где раньше стояли двухэтажные развалюхи. Пожалуй, это единственный по-настоящему реализованный в Воронеже проект развития застроенной территории. Есть еще, правда, участки, ограниченные улицами Конструкторов – Крымская - Пирогова, а также пер.Политехнический – ул.Елецкая. Но тут пока что лишь разрабатывается градостроительная документация и ведутся переговоры с собственниками ветхого жилья по их переселению. А расселение собственников – вопрос более чем непростой.
– Последнему из нежелавших съезжать владельцев квартир дома на ул.9 Января инвестору пришлось заплатить сумму, в 4-5 раз превышающую стоимость его жилья, – вспоминает Виктор Владимирович. – Сегодня с такой же проблемой застройщик сталкивается на ул.Пирогова. К сожалению, на федеральном уровне не разработана нормативно-правовая база, регулирующая отношения собственников и потенциальных инвесторов кварталов, определенных под развитие. И зачастую требования владельцев квартир делают экономику этих проектов совершенно нереалистичной.
Сложности создают и проблемы инфраструктурного плана. Например, на участках под развитие часто бывает необходимо перекладывать заново сети, строить дополнительную инженерную инфраструктуру, реконструировать социальные объекты. Если все эти затраты лягут на инвестора, то ему станет невыгодно осваивать эти территории.
В то же время Виктор Владимиров подчеркивает: свободных участков для строительства, приближенных к центру Воронежа, сегодня нет. Поэтому территории, застроенные ветхим и аварийным жильем, являются очень серьезным резервом для города. Их площадь превышает 200 га, а жилья здесь реально возвести в общей сложности на 3,5 млн кв.м – при сегодняшних темпах ввода недвижимости в эксплуатацию только за счет этого резерва можно сохранять существующие темпы в течение 5-7 лет.
20% и не больше
Впрочем, это лишь некоторые проблемы, характерные абсолютно для всех участков, которые городская власть определила под развитие. Но есть еще и ряд индивидуальных сложностей, присущих той или иной территории.
Например, площади по ул.Ленинградской оказываются в поле действия электромагнитного излучения от радара авиационного завода, если строить здесь высотки. Плюс тут не хватает электрических мощностей: даже те, что имеются, на бумаге зарезервированы предприятиями, которые их не используют, а законной возможности перераспределить их другим абонентам нет.
Участок же вдоль ул.Бурденко (так называемый квартал мойщиков) захватывает защитную зону памятника истории регионального значения «Ротонда». Соответственно, здесь возможно строительство лишь домов не выше 15 м.
– Разумеется, никакой инвестор не будет расселять и сносить двухэтажные дома для того, чтобы потом построить на их месте четырехэтажные здания, – поясняет Виктор Владимиров.
И добавляет: территория только тогда будет инвестиционно привлекательной для строителей, когда затраты на расселение будут составлять менее 20% от общей суммы выручки за проданное вновь построенное жилье.
Как же можно добиться инвестпривлекательности застроенных территорий?
По словам руководителя, серьезным подспорьем является расселение расположенных здесь аварийных домов за счет бюджетных средств в рамках Федерального закона №185-ФЗ. Кроме того, предлагает Виктор Владимиров, следует увязать инвестиционные программы сетевых организаций с планами по развитию отдельных территорий. Плюс вносить изменения в городскую адресную инвестиционную программу, с тем чтобы за счет бюджетных средств строить и реконструировать некоторые инфраструктурные объекты.
Однако, по мнению главы Воронежа Александра Гусева, в этой ситуации следует четко понимать: включить в программу новый объект при сохранении прежних объемов финансирования можно только в том случае, если какой-либо другой объект из нее исключить. А здесь нужно очень четко прорабатывать вопрос целесообразности подобных изменений.
Задача – расселить
– У нас нет цели обеспечить любыми способами инвестиционную привлекательность территорий, занятых ветхим и аварийным жильем, – отмечает градоначальник. – В первую очередь нас интересует расселение людей из домов, которые или уже являются аварийными, или в течение ближайших нескольких лет станут таковыми. Ведь тогда нам придется искать бюджетные деньги для того, чтобы обеспечить их жильцов новыми квартирами. Но если здания хоть и старые, но достаточно крепкие, мы не должны отдавать их под снос любой ценой – особенно если последующее развитие этих участков потребует от нас сверхусилий.
Глава города уверен: часть участков, заложенных в программу развития застроенных территорий, нужно осваивать не за счет строительства здесь высотных зданий, а за счет перевода этих земель в иную категорию назначения и разбивки тут парков, скверов и иных рекреационных зон. И работа в этом направлении в городе уже началась – так, из программы было принято решение исключить шесть участков, инвестиционная привлекательность которых находится под большим вопросом.
Впрочем, и отказываться от собственно развития путем уплотнения застройки в Воронеже не собираются. По словам Виктора Владимирова, в ближайшее время на аукционы будет выставлено еще семь территорий, которые могут быть потенциально интересными для воронежских (и не только) строителей. Однако, по предложению Александра Гусева, торги по этим площадкам будут проводиться не более двух раз. Если тендер дважды будет признан несостоявшимся, то участок перестанут рассматривать в качестве потенциальной строительной площадки и отдадут его под цели рекреации.